克而瑞昆明房地產市場2013上半年報告（四）：未來預判

云南房網2013年11月04日 10:08

政策

去行政化逐步向經濟化和制度化手段轉變將是未來調控政策的發展方向

出于構建“和諧社會”的需要是“胡溫”時代多次運用行政手段進行房地產調控的重要原因，大力推進新型城鎮化發展戰略來帶動經濟的持續增長則是“習李”新時代實現中華民族偉大復興“中國夢”的核心理念。

由“胡溫”注重公平到“習李”追求效益的轉變可以看到，考慮到當前房地產業對于刺激經濟增長的不可替代性作用，利率、稅收等更加有效的經濟手段將逐步取代以往暴風驟雨式限購、限貸等行政化政策。

房產稅短期內擴大試點仍困難重重，但長期來看乃是大勢所趨

盡管自2011年上海和重慶率先試點房產稅伊始，中央及各部委就已經在各種場合多次明確表示要擴大房產稅試點，但受先前試點城市效果并不理想等多重因素的制約，全面擴大試點仍然困難重重。

長期來看，由于土地財政不可持續性，隨著聯網信息系統等各方面準備工作的不斷完善，房產稅作為一種長效機制替代土地財政乃是大勢所趨。

房產稅推進路線

就目前試點城市來看，房產稅對市場影響低于預期
房產稅率太低，稅收收入明顯低于同期土地財政收入
全國信息系統沒有聯網，無法對異地購房者征收房產稅
在現行土地使用制度下，房產稅會導致重復征稅問題的產生
增量房征收覆蓋范圍太小，但各種產權性質存量房征收難度太大
目前應稅價格為交易價格，不同時點購房房產稅差別較大，不利于社會公平繳稅，但若每年更新應稅價格，則需大量專業人員

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從“國五條”要求各地對轉讓房產征收20%個人所得稅執行情況的來看，地方政府對于擴大試點房產稅積極性普遍不高

由于我國現行法律制度和稅收體系的不完善，購房者個人可以通過多種渠道來規避房產稅，譬如之前規避限購的“假結婚”

下半年全面擴大提高二套房首付比例和貸款利率是大概率事件

今年4月份，北京公積金管理中心率先宣布，無論是公積金貸款還是商業貸款，二套房貸最低首付比例由此前的60%至上升70%。

考慮到去年下半年以來多地改善型甚至包括部分投資型豪宅項目持續熱銷，在當前房價上升勢頭不減的大背景下，不排除提升二套房貸首付比例和貸款利率的政策在全國范圍內全面鋪開。

對于為非首套自住住房，借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例由此前的不低于60%上升至不低于70％，并且貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。

名下無房且有一筆房貸記錄或一條公積金提取記錄的二套房無論是公積金還是商業貸款申請人，首付仍為六成，貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。

借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%，但申請經適房貸款額不受收入限制。