昆明9月1日起執行新基準地價

昆明日報2008年08月27日 10:04

昆明市主城規劃區基準地價使用說明

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問：為什么要對基準地價進行更新？

答：近年來，昆明市城市社會經濟發展迅速，基礎設施建設和改造力度加大，城市環境、人居環境得到了極大改善，城市面貌煥然一新，各行各業的投資者在建設中無不享受著政府基礎設施投資帶來的好處。隨著城市基礎設施建設的改建完善，不僅使昆明市中心城區的區位優勢更加強化，土地價格水平凸顯，城市中心區范圍內的土地交通地理區位和經濟地理區位得到顯著提高，對城市土地級別和土地價格的提升也產生了巨大的影響，進一步使土地及房地產市場發生了較大變化。我市土地級別和基準地價一直沿用2002年公布實施的基準地價，該基準價格，已遠遠不適應昆明市經濟發展的需要，不能體現昆明市土地的資產價值。只有通過更新調整，才能保證基準地價水平的區域分布合理性，才能滿足城市土地管理的需求。按照國土資源部和省國土資源廳土地管理基準地價定期更新制度的要求，對我市基準地價進行更新已是經濟社會發展的迫切需要。

問：此次基準地價更新實施的范圍及土地級別是哪些？

答：此次基準地價更新主要是昆明城市總體規劃（1996·2010）設定的昆明市主城規劃區范圍，約320平方公里，具體涉及五華區、盤龍區、西山區和官渡區。與2002年昆明市土地定級和基準地價測算項目的范圍基本一致。主要采取商業、住宅、工業和公共建筑用地四種類型的分類定級。主城規劃區商業用地、住宅用地均為7個級別，公共建筑用地5個級別，工業用地4個級別，不包括二環內的規劃限制區。

問：與2002年原土地級別和基準地價比較有什么變化？

答：與上一輪土地級別相比，商業、住宅和工業用地的級別個數都增加了一個級別，商業和住宅用地由原來的六個級別增加到七個級別，工業用地由原來的三個級別增加到四個級別。整體上，土地級別劃分更加細化。總的來看，昆明市主城規劃區商業和住宅土地級別體現了由二環及二環外向一環內的市中心逐漸提升的發展趨勢。與原基準地價比較來看，商業用地各級別基準地價平均提高了10.69％，住宅用地基準地價各級別平均提高了35.55％，工業用地地價平均提高了7.44%。其中工業用地由于土地級別個數增加了一個，原來的三級地相當于現在的三、四級地。因此，四級地地價有所降低，其他級別地價均有一定程度的提高。各級別測算面積在原基礎上也有所調整，相對于一級地調整較大。

問：基準地價更新是不是可以說就是提高地價？

答：基準地價更新的主要目的是準確反映城市地價分布規律和地價水平。基準地價更新既不是簡單的提高地價，也不是簡單的降低地價，而是讓基準地價更能反映城市地價的客觀水平及其分布規律，以滿足政府調控土地市場的要求，并且為合理確定出讓地價、收購地價等提供依據，為政府進一步加強和規范土地管理提供決策依據。

問：基準地價變化了，是否意味著商品房的價格也會水漲船高呢？老百姓購房的負擔是否因此而更大了呢？

答：商品房的特點是具有商品性，商品房價格取決于市場需求，由市場定價。基準地價調整提高了，也就是土地取得成本增加了，不會使商品房的價格也水漲船高。房地產用地供應是通過公開的市場配置機制來進行的，土地取得成本的增加，并不會對房地產用地公開招拍掛價格帶來多少影響，即不會因為建設用地取得成本的變動而影響市場價，最多就是壓縮了房地產商的利潤空間和政府的收益部分。此外，房屋價格由土地成本、建安成本、稅費和利潤四個部分組成，地價的變化會影響到房價，但僅是構成房價的一個因素，所占的比重不大，而真正影響房價的高低的主要是取決于市場供求，如果商品房市場需求大，即使是成本很低，房價該多高還是多高。所以，基準地價調整提高了，不會增加老百姓的購房負擔。

據悉，昆明市主城規劃區基準地價級別具體范圍，近日可到昆明市國土資源局網站上查詢。

主城規劃區土地級別與地價更新成果

級別商業住宅工業公共建筑

170263761588578

264493145518513

352562572464448

441952034421397

526871358規劃限制區內的參考地價為657357

61517908

7495494