商鋪投資的三個風險要素

昆明日報2011年07月21日 09:54

相比住宅、寫字樓等地產類型相比，投資商鋪較易獲得更好回報，和別的投資產品一樣，高回報亦伴隨著高風險。商鋪投資中有些什么風險要素需要考慮、權衡呢？

風險要素一：買賣雙方信息不對稱

商鋪作為專業化投資產品，廣大置業者在投資過程中往往會因信息不對稱而處于弱勢地位，容易被開發商的宣傳言論所控制，甚至直接進入部分不誠信開發商所設計的圈套中，對自身的投資行為完全失去掌控能力，失敗的概率也相對較高。

因此，投資者應該考慮的是，商鋪投資回報來源于商業經營、運營，投資者購買的不是一個鋼筋水泥的商鋪，而是一個承載了完備商業計劃，具備較好附加值的投資產品。所以，開發商的經營團隊是不是值得信賴，是不是有一個完整、具體的商業運營計劃，直接決定這投資產品的回報率。而為了避免買賣雙方信息不對稱的情況，投資者應首先對商業運營成功的既有案例進行一定了解，再通過與商鋪銷售顧問、開發商深度、多次溝通，盡可能詳細地了解項目商業運營的信息，才能對其今后的投資回報、升值空間做出恰當的判斷。

風險要素二：制造概念噱頭潛藏風險

城市商業地產市場上，不少在售項目都言稱項目定位鮮活，很多都致力要“填補城市或區域市場空白”、“引領城市消費潮流”，而事實上商業項目要做到創新或領先都是一件有相當難度的事情，完全沒有商業經驗積累，或者非商業專業的公司，打造領先性的商業形態更是極其困難。

目前市場上，有的項目標榜定位新鮮、準確，但是否是經不起推敲的唯美概念、是否缺乏足夠的市場依據，就考驗投資者的眼光了。對于一般性銷售產權的商鋪項目，任何整體性的定位都只具有概念意義，實際極難實現，而對商鋪投資不甚了解的投資者容易在被新鮮概念吸引下進行投資，實則并不清楚項目具體的定位、運營情況，難免面臨被套牢的風險。因為對于進行商鋪銷售的項目而言，業主購買產權后將商鋪出租給哪個商家，開發商實際并不容易控制。

風險要素三：租金類比有講究

商鋪是個投資產品，不像住宅主要是為了居住，商鋪的投資價值更多是靠租金來實現。因此，在購買商鋪考慮投資回報時，最直觀的判斷就是考慮租金。換句話說，就是要類比周邊租金。

類比的時候，并不能只考慮地緣接近的項目，而應是在項目周邊一定范圍內，選擇項目定位、經營業態、體量大小相像商業物業進行類比。類比中，如果十年的租金水平等同于想要購買的商鋪的單位售價，那么這個項目就值得考慮了。當然，在選擇相似項目類比時，還應考慮到同質化、業態飽和和片區經濟發展等因素。