據資料顯示，2011年上半年，昆明市共有75個住宅商業項目進行了規劃建設公示，審批用地面積5106畝。在上半年規劃建設公示的項目中，官渡區有20個、西山區15個、五華區19個、盤龍區19個、呈貢新區2個。其中含住宅項目有37個，經濟適用房項目1個，商業商務項目37個，住宅項目與商業項目數量上平分秋色。
2011年，被房地產業界定義為昆明的商業地產“元年”。而以上的數據，似乎也證實了這一說法。然而我們看到，一方面是限購的背景下昆明樓市的冷淡表現，另一方面是昆明的城市化進程快速推進，住宅項目與商業項目在規劃上已經各占半壁江山。照此情況看，下半年還將不斷有新的商業項目入市，包括傳統的商鋪、商場、寫字樓、公寓等多種形態。有業內人士預言，未來一段時間，昆明樓市的投資型產品將面臨越來越激烈的競爭。而開發商，會因政策、資金、市場三個方面而艱難度日。
商業項目頻出限購下的無奈之舉？
“商業項目的增加同限購政策、城中村改造和目前的政府規劃條件均有關系�！泵鎸κ袌鲆呀浕蚣磳⒊霈F的諸多商業地產項目，佳達利地產副總賀云飛這樣認為：除了開發商因住宅限購而轉戰商業地產的因素之外，目前的城中村改造中規劃條件一般都要求有一定體量的商業和寫字樓，因此很多項目并非純住宅項目，商業商務占了很大比例。同時賀云飛指出，現在進行改造的城中村項目，地理位置優勢明顯的項目居多，也適合開發一定體量的商業和寫字樓，“因此，這種情況并非僅僅是限購令下開發商的無奈之舉”。
看到這些數據，風之鈴機構CEO石遠則認為，昆明城中村通過一年的規劃，二年的拆遷，三年的報建，終于迎來項目的準生證，隨著項目的不斷推進，三年來有效供應不足的矛盾將得到根本性緩解，但生不逢時的是，住宅的限貸限購政策讓住宅市場的投資需求受到根本的打壓，部分開發商轉向商業地產開發也是不得以為之。但石遠同時也認為，除了限購政策導致外，出現商業和住宅項目平分市場的原因還有開發城市綜合體的流行風，最根本的原因還是部分開發商認為開發商業地產更賺錢�！袄骝寗邮呛诵�。”石遠說。
市場諸多選擇購房者如何下手？
對于普通購房者來說，要分清商鋪和住宅并非難事。然而對于大多數人來說，商鋪投資門檻太高，并非投資首選。因此，受商業項目的增多和限購的影響，目前市場上商業用地性質的公寓正越來越多地出現，意欲分得樓市一杯羹。
“按照政府的規劃條件，目前的城中村改造項目都要求規劃有一定體量的寫字樓。但寫字樓市場空間有限，所以部分項目會將寫字樓包裝成公寓項目推出，可辦公可居住，就相當于把本來針對寫字樓的特定客群擴大到了想購買小戶型公寓和投資產品的客群。而且對于開發商來說，寫字樓的規劃中對于日照等硬性指標相對于住宅來講條件會適當放寬，容積率也容易體現�！辟R云飛介紹。
那么，商業性質的公寓能吸引多少購買力呢？記者了解到，目前昆明在售的此類公寓項目近10個，其中包括螺螄灣國際商貿城和紅星國際等知名項目。據相關人員介紹，紅星國際公寓均價在1.2萬元每平方米，高于普通住宅，但銷售情況依然不錯�！霸谙拶彽谋尘跋�，沒有更多投資渠道的人更愿意選擇這類投資門檻不高、總價低的產品。”
對此類產品，賀云飛和石遠都表示會長期看好。“有閑錢，無其他投資渠道，購買也無妨。即便限購取消，因為它的總價低，會一直有市場關注的�！倍h給出的建議是“投資四步法”，即一看區域二看地段三看項目四看投資回報性價比。“只要把握這四個原則，投資一般不會犯太大錯�！�
轉戰商業地產投資產品競爭激烈？
然而對于開發商來說，不管賣寫字樓也好，公寓也罷，都面臨著從傳統住宅市場轉戰商業地產的巨大難題。從1998年昆明樓市開始起步發力至今，沒有任何一個階段像現在一樣有如此多的商業項目出現。商業資源匱乏、開發商不專業、規劃和招商同質化嚴重等問題已經成為昆明樓市的詬病�！澳壳暗睦ッ鳂鞘袑τ陂_發商來說，不做商業地產是等死，做了商業地產是找死。如果說商業地產是大學生玩的游戲，昆明的部分開發商就只有小學生的水平，無法駕馭商業地產項目。加之城市人口消費力，商業產品供量成幾何數放大，商業產品同質化嚴重，優質商業資源有限等因素，很多項目從報建到上市還有一個漫長的過程，因此開發商下半年的日子會為資金，政策，市場三個因素所累，會非常的不好過！”對此石遠毫不客氣地說。
同時，有業內人士也指出，不管商業地產項目以何種形式包裝營銷，最終針對的都是投資者�！凹幢闶枪㈩惖纳虡I搶了一部分住宅市場的客戶，但純住宅性質的小戶型和商業性質的公寓的目標客戶還是有很大差別。小戶型住宅主要針對首次置業者，而公寓更多針對投資客。從目前的情況看，不管限購令什么時候取消，未來昆明樓市投資型產品的競爭都將更加激烈�！�
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