6機構謀劃商業地產破局千軍萬馬誰先殺出重圍

都市時報2011年07月08日 09:25

昆明商業配比人均1.5平米，是懸在頭頂的達摩克利斯之劍，還是前面一馬不川的商業坦途？現在，是開發商和投資者靜下心來，理性面對的時刻了。

一個區域同時布局幾個沃爾瑪、家樂福，這是不是對城市資源是一種浪費？什么樣的商業物業才能在激烈的市場競爭中立對不敗之地？面對“區域性國際城市”的這一戰略定位，昆明商業地產的開拓者們將擔負起怎樣的歷史責任？手持大把人民幣的投資者，他們在當下的商業投資熱潮中如何安全地獲得更多投資收益？本期，我們將邀請專業人士，從方方面面來給商業地產“撐眼”，理清思路、找準頭緒、看清方向，這樣，才能在危機四伏中找到自己最好的出路。

關鍵詞：消化

問題一：昆明目前的商業地產體量那么大，據統計已經達到人均1.5平米之大，市場能不能消化？

文劍武【田野咨詢機構董事長】：商業和住宅不同的一個特點就是：不是所有的商業物業都能用。也就是說，商業地產不僅僅看數量，更要看質量。這在眾多的商業地產項目中已經得到充分的體現。

王詠雪【云南財經大學經濟發展研究中心研究員】：不能，至少在目前的社會經濟發展水平下是不能的！昆明的商業物業供應量已經透支了至少5年的需求。目前種狀況，將昆明的商業地產放在昆明作為中國面向東南亞橋頭堡的背景下，放在十二五規劃期間產業結構調整和經濟轉型的前提下，昆明的商業地產將會變得冰火兩重天！那些定位準確，具有明顯的片區發展優勢，具備雄厚資金實力，充分體現了開發商研發能力的項目，將在這個大背景下可得到市場的認可，生意業做得紅紅火火。反之，項目則可能變得門庭冷落、門可羅雀。

楊皎【風之鈴市場調查機構地產研究中心主管】：就目前昆明商業供應量來說，主要是在建和已知的潛在項目供應量確實比較大，但是以目前市場情況來看，昆明商業是存在缺失點的，商業消化還是與其物業的定位方向有關，符合市場需求的能被消化，但是不符合消費者習慣、或者是定位成市場已大量存在的商業，自然是不能被消化的。

吳亞飛【瑞豐和董事總經理】：人均商業體量有多大這個問題不能一概而論，現在政府規劃也在控制，人均達到多少也并不可怕。目前的問題是開發商不要貪大，動輒就是40萬方、60萬方以上的商業，一個區域同時布局幾個沃爾瑪、家樂福，這完全是對城市資源是一種消耗。我個人認為做商業地產不一定要“高大全”，而是要合理，1.5公里內布局一個5.5萬方的大型超市主力店、餐飲、百貨樣樣都有，已經足夠了。這就象鞋子之對于腳，不是大就好，主要是合腳。未來，地鐵物業、保障房商業都是可以有所作為的。

黃雷【至祥置業（中國）有限公司董事副總經理】：參照西方發達國家相關的研究標準，人均占有的購物商業面積約為1.2平方米，美國的相對較多也僅達到2平方米，而昆明如果達到1.5平方米那就相當高了，短期市場消化必然是存在問題的。商業的供應面積的增長速率已經大幅超過了人口，也許在短期內市場仍將維持火熱的局面，但持續經營將面臨巨大的挑戰，特別是在昆明單核商業模式的背景下，未來非核心區域的集中商業風險最大。

謝杰【智閣商業運營管理公司總經理】：昆明城中村改造是商業地產發展的推手，也得益于此，大部分商業物業的標準都得以往上提升。當然，因為商業地產的放量，商業競爭是變激烈了。但競爭往往會帶來服務的提升、費用降低，結果是來消費的人會越來越多，相應地商業就會越來越發達，最終的結果是促進昆明經濟的發展。應當看到，目前昆明的商業競爭還沒有到白熱化，利潤是偏高的，服務也還有待提升，商業發展還有很大空間。