云南新都昌（集團）臻萬企業管理有限公司副總經理張志宏
“多個單業態商業體構成了復合型商業地產，它們之間就好比點和面的關系。有了單業態商業體的經營經驗、從業知識，做復合型商業地產時才會更加理性和專業。”張志宏說這番話，并非毫無根據。多年從事電器、百貨行業的他轉型做復合型商業地產時，長期積累的經驗、人脈資源使得他在招商、運作商業項目時更加得心應手，對項目涉及到的所有商業業態的選址、運作要求、物業要求胸有成竹。
點與面的結合才能讓商業地產存活、發展
大學畢業后的張志宏帶著干部指標，進入昆明第一家實行現代企業制度管理的昆明五華大廈從事電器營銷，之后沃爾瑪公司在昆明創辦第一家山姆會員店時，他有幸得到去深圳培訓的機會；再后來，國美電器進昆，張志宏操起老本行，再干電器營銷行業；之后奧宸集團在昆明運作商業地產，張志宏又加盟企業，正式從單業態的商業運作轉型至復合型商業地產的運營，可以說他是真正經歷了昆明商業變遷的第一人。談到單業態商業和復合型商業地產行業，張志宏用點和面的關系來詮釋兩者之間的關系。
“單業態商業運作和復合型商業地產的招商是不一樣的，但兩者之間卻存在一定的聯系。”張志宏認為，首先從策劃方面，商業地產應從面入手，即通盤考慮項目定位、商業輻射范圍以及消費群體結構等；然后再從點開始招商，即引入哪個主力店，引入哪些主力品牌；點與面的結合才能讓商業地產存活、發展。
成功的商業地產后期運營是關鍵
做商業地產是一個細活，不但要懂招商，還要懂策劃，懂運營。從單業態商業運營到復合型商業地產轉型過程中，張志宏看到了業內存在的一些問題，比如昆明商業地產重招商、輕運營。他認為要使昆明的商業地產發展起來，地產開發企業必須重視運營人才的培養，同時需走出昆明去招商。
“目前昆明商業地產的開發商大部分對商業運營管理的模式不熟，聘請了很多所謂的招商代理公司，在限期內招滿商家的承諾下，簽訂招商代理協議，造成了昆明很多商業項目不成功，以致關閉的事實。因為招商代理公司并不負責商業地產的后期運營，只負責招完后收場，給開發企業帶來了一定的損失。”張志宏表示，這個事實也反映出昆明缺乏商業運營的人才，昆明的商業地產項目必須大膽引入有著豐富經驗的人才，以此加速培養本土商業運營經理人，才能真正做好商業地產的運營，而不是單只靠招商代理公司來解決招商，而使得后期運營陷入難題。
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