從星巴克看昆明商業地產“喜新不厭舊”

云南信息報2011年06月08日 09:06

星巴克開業當天吸引了數百名市民排隊。

星巴克來了，百人排隊只為買一杯咖啡。H&M開業了，上百名年輕人踩破門檻只為購得一件新款靚衣。這些新品牌商家落地，足以讓一部分昆明人為之沸騰，讓某個商業地產獲得一定時間的關注及認可。我們可以說，這些項目是成功的，因為它引進了別人沒有的品牌，刺激了部分消費需求；我們也可以說，這些商業地產離成功還很遠，因為它不能保證只憑這個品牌能一直火下去。

單個品牌商家有多長的生命周期？昆明的商業地產如何吸引一線品牌商家的注意？和商家談判時的分寸如何拿捏……或許關注了本周地產圓桌，你能找到一些答案。

4月28日，星巴克在昆明試營業的第一天，早晨7點店門前排起百米長龍；5月20日，H&M在金鷹購物廣場營業，吸引上百名年輕人紛紛進店搶購，店內保安不得不每隔一段時間放行十幾人進場選購，以避免發生踩踏事件……近段時間，在昆明亮相的新品牌幾乎都引來了人潮及關注，這樣看來昆明的消費力并不低。于是，我們開始思考，昆明人喜歡消費什么？什么樣的品牌更適合昆明消費需求？

不管是因為獵奇還是追求新鮮感，星巴克、H&M落地昆明，的確在瞬間激發了昆明人的消費潛力，然而當一切塵埃落定，回看當初的繁華時，我們或許只能用“激情消費”來形容曾經的這一切。不是我們看待事情武斷，而是因為隨著這些品牌商家門店的增多，它們或將因為被市場逐漸熟悉之后，褪去“新鮮感”，像沃爾瑪、肯德基等前人一樣，變得不再“獨特”。

顯然，光靠“新鮮感”保持品牌的生命力，不是一個成功商家的做法，那么，要留住消費力，品牌商家在后續應如何經營企業品牌呢？風之玲地產咨詢公司副總經理左琦認為，與廣州、深圳等一線城市相比，昆明的物價其實并不比一線城市低，昆明存在一定的消費力。但這股消費力卻有外溢傾向，這主要是跟昆明現有商業品牌不足有關。因此，開發商需通過一系列的方式來延長商業項目的生命周期，不斷創新經營模式獲得客戶。其次，新的商業品牌在進入一個城市的前五年都處于一個快速上升的階段，隨著同類型品牌的入駐，發展的趨勢將逐漸下滑，十年后可能會逐漸淹沒于市場，因此開發商需要不斷豐富業態配比。風之玲市場調查研究公司策劃部經理紀磊認為，開發商在商業地產運營初期可能會通過試喝、試用等方式來引導市場的消費能力和行為，之后會將精力放在營銷宣傳上，比如投放廣告來提升產品知名度吸引消費，擴大消費圈層等。

昆明商論

主持人：金芳芳

嘉賓

左琦：風之玲地產咨詢公司副總經理

紀磊：風之玲市場調查研究公司策劃部經理

梅永豐：昆明百大集團商業管理有限公司董事、總經理

政策利好+區位優勢為招商贏得籌碼

主持人：從城市發展的進程來看，商業占據主導地位，一個好的品牌要進駐一個城市，首先會參考這個城市的總體消費力和城市的總體發展水平。從目前來看，昆明的消費力是巨大的，然而城市的總體發展水平是否已經足以吸引到大品牌商家呢？大品牌商家入駐昆明更看重的是什么因素呢？

左琦：去年我和星巴克的相關負責人聊天時，得到的信息是，2012年以后星巴克才會開展對昆明的拓展業務。幾乎是提前了一年的時間，就在云南確立了面向東南亞“橋頭堡”地位之時，星巴克提前進昆了，這也充分說明品牌的入駐和國家對地區的政策是息息相關的，云南現有的區位優勢有助于昆明的商業地產走出去招商。而如果商業地產項目的選址較好的話，也會加大與品牌商家談判的籌碼。

紀磊：好的品牌選擇在一個城市發展，會遵循城市發展的一個模式，比如在昆明，品牌商家在選址上會首先考慮主城區核心商圈，占據一個城市最繁華的區域，之后才會就市場情況而進行擴張。擴張路線可能會先考慮北市區，接著是南市區，最后是西市區、東市區，甚至是呈貢新城。