昨日從市政府獲悉，在未來3個月內，昆明房地產市場的以下三項新政將陸續發揮功用。它們分別是：經適房公開預售、地產商拿地開發周期禁超3年、商品房無節水設施不發“三證”。本土房地產專家對此作出評價：對規范房地產市場開發秩序和質量、有效增加昆明樓市多元化的有效供應作用很大，但這并非真正意義上的“救市”之舉，而是對市場穩定實施的穩壓器、催化劑和減負令。

穩壓器

5000套經適房

最快下月預售

等待了10個月之久，昆明市5000多戶低收入家庭最快可望在下個月底拿到首批經濟適用住房的《準購證》。得知可領取《昆明市低收入住房困難家庭申批表》后，市民們擠滿了昆明市房產業務登記處。但記者發現，他們中的一部分人臉上卻隱隱掛著愁容。

“國家規定單位聘請員工的底工資是680元/月，可昆明經適房申購的門檻卻是月入在402元以下。”昨天下午3點，一位約50左右的女士剛領到表格后就說，隨著經濟不斷發展和物價波動，現在月收入低于402元的人在昆明已經很少，但銀行能否給他們貸款還是未知數。

“我今年42歲，和女兒租住在雙橋村一間約20平方米的民房里。現在我在一家藥店上班，工資為600元/月。”張先生咨詢后滿臉沮喪，按照規定，像他這樣的“夾心層”則不在申請人的行列之內。

截至目前，昆明市共有1萬多戶家庭提交了購買經適房的申請。而由于近期昆明市政府對城市低收入家庭的標準進行了重新認定，即人均月收入低于當地城市居民實際最低生活保障標準（含臨時生活補助）的150%，且人均居住面積在12平方米以下的家庭才具備購買經濟適用房資格，因此民政、市房管部門正對此前通過初審的申請人資格進行再次審核。

另據了解，子君欣景小區一期經適房最快可在11月底向符合條件的低收入家庭公開預售。即將預售的經適房建筑面積為35萬平方米，共5305套，基本戶型有4種，面積從30多平方米到60多平方米不等。目前銷售價格還未確定，市發改委正在做最后審批。

此次城市低收入家庭資格的認定由社區居民委員會負責初審，低收入家庭收入的計算將按《昆明市城市居民最低生活保障實施辦法》的有關規定執行。社區低保工作人員在10個工作日內辦理完畢并上報，街道辦事處低保管理機構在7個工作日內辦理完畢并上報，縣（市）區民政局在10個工作日內審批。正在享受城市居民最低生活保障待遇的家庭不需要申請確定低收入家庭資格；城市低收入家庭資格每年需重新確認。

【解讀與評價】

低價房或搭上市場快車

張洪認為，5000套經適房房源預售鎖定了具體的對象，雖并未形成真正的市場流通，但對市場價格仍有一定的平抑作用。同時，它還會引發經適房周邊樓盤跟著降價促銷，從而刺激低價房的市場走勢，起到市場穩壓器的作用。

昆明風之鈴市場咨詢機構副總經理陸韜則稱，經適房是政府提供給低收入家庭的保障性住房，用于補足市場機制調節不了的短板，不會影響商品房購買者的需求。

催化劑

拿地開發周期禁超3年

將于11月1日正式實施的《昆明市關于進一步規范國有建設用地使用權出讓和轉讓行為的決定》（以下簡稱《決定》）明確，國有土地使用權出讓時必須約定建設項目開竣工時間：工業用地半年之內必須開工，其他用地1年之內必須開工。每宗地開發建設時間原則上不得超過3年。

《決定》界定了招拍掛范圍：凡工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地）及同一宗地有兩個以上意向用地者，一律以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。同時要求國有建設用地使用權出讓前，須制定控制性詳細規劃，明確規劃用途、容積率、綠地率、建筑密度、凈用地范圍、地下空間等出讓合同約定的土地使用條件。

《決定》有一項突破性舉措——允許在主城規劃區內，建設項目可利用周邊零星土地整合開發。此外，對國有建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，政府擁有優先購買權。

【解讀與評價】

打擊囤地增加樓市供應量

陸韜說，這是今年以來政府清理閑置土地，打擊囤地，加快市場開發速度的又一重要舉措。但在當前樓市交易量萎縮、市場低迷的背景下，真正有多少開發商能在3年內完成一個開發周期，實難預料。不過，對短期內可否增加商品房的供應量，陸仍然很樂觀。

減負令

禁賣無節水設施商品房

近日，昆明市7部門聯合下發通知，要求在昆明主城規劃控制區、呈貢新城規劃控制區，及其他縣（市）區城區規劃區范圍內，所有建設項目須同時配套建設節水設施（含再生水利用設施）。對無節水措施方案審查意見或審查不合格的建設項目，不予辦理《建設工程規劃許可證》。

開發商在辦理《商品房預售許可證》前，對節水措施方案審查意見中明確應配套建設再生水利用設施的，應到市節水辦辦理再生水利用設施建設備案登記手續，由后者出具一份新建項目再生水利用設施建設備案登記證明函后，房管部門方給予辦理《商品房預售許可證》；在最終辦理《房屋產權證》時，所提供的竣工意見應包含節水設施（含再生水利用設施）驗收意見，否則，房管不辦房屋產權證。

【解讀與評價】

節能型住宅減輕百姓生活成本

昆明高屋地產顧問機構董事長胡先鈞認為，商品房設置節水前置審查，其目的在于減少老百姓在住宅使用當中的成本。這可能會多少增加一些開發商的成本，導致售價或公攤部分價格高企。

市場反應

救市？買房人不解

買，還是不買，現在成了懸在昆明市民張先生心中的一塊石頭。他看中的南市區一樓盤最近報價為4537元/平方米，但他坦言還要再等等，“沒有個20%、30%的降幅怕打不住。”可是在昨天，網上最顯著的一則新聞——《政府救樓市全國蔓延，已月18個城市推出救市政策》，卻讓他很郁悶：“房價還沒有怎么降，政府怎么就替開發商著急了？”

昆明樓市：交易反彈價格走低

數據表明，受全國房地產市場降價大環境的影響，昆明樓市在三季度進入了緩慢降價期，并在9月達到底點，主城四城區商品房成交均價為3570元/平方米。

據昆明房產信息網統計數據顯示，9月昆明市主城四城區商品房總成交3984套，成交金額17.99億，成交面積50.39萬平方米。在經歷7、8月的銷售低谷后，9月商品房銷售量出現回升。

查閱相關信息發現，9月出現了一大批低價樓盤，銷量排名前10位中有5個項目的均價僅為2300元左右，排名首位、銷售了341套的康泰苑小區的均價更低至1447元/平方米。這些住宅占了9月銷量的近四成，整體拉低了昆明房價。

“目前，房價調整基本維持在小幅度的范圍內，這是市場的理性調整，價格回調的態勢似乎還會持續下去。”云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪說，下一步，購房者將會繼續持期房價下降，等時機出手購房。

專家觀點：自我調整不需救市

針對張先生的疑問，張洪分析說，地方政府救市有一定的合理性。“誰也沒有想到，美國次貸危機會演化成一場全球性的經濟滑坡。A股自2007年10月后一路下瀉，投資者的資產急劇縮水，已有相當一部分人群被股市套牢，無力投資房地產；即使少數沒有被套住的投資者，也比以前更加謹慎地選擇投資。加上宏觀調控的首付比例上升、利率上調等因素，2007年房地產消費市場的火爆已一去不復返，房地產市場低迷還會持續蔓延。”這也是東部沿海地區地方政府頻頻出手救市的真正原因，救市之舉對沿海地區顯得更加迫切。”

但張洪也直言，房子好賣時，賺了錢就是開發商的；房子不好賣了，開發商虧錢還需要政府來補貼差價，這似乎有些說不過去。他認為，2008年下半年開始出現的價格平穩下調，實際上正好能擠掉昆明房產市場潛在的“泡沫”，市場短期趨穩跡象明顯。因此，昆明樓市完全可以進行自我調節，暫時還不需要太多的救市之舉。

市場呼聲：期待全國一盤棋

張洪的觀點遭到了企業和中介機構的反對。

昆明高屋地產顧問機構董事長胡先鈞說，昆明房價不可能再降，沿海地區的救市之舉，對昆明經濟也會產生良好的刺激作用。他認為，昆明可考慮放寬購房政策，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，減免契稅和給予財政補貼；對于開發商，可放寬所得稅預征政策、土地款支付政策、項目開竣工期限，延遲或暫停征收涉及房地產行業的行政事業性收費，優化房地產行業投資環境。

不過，胡先鈞也表示出擔憂——地方政策的力度畢竟有限，最終還需全國一盤棋，比如信貸規模、房貸首付和二套房貸政策的松動等。

張洪則認為，當前樹立購房者的信心極端重要。“雖然開發商已經降價，但消費者仍然觀望。究竟消費者的心理價格底線在哪，誰也說不清。”他說，在當前生產資料價格節節攀高、房地產開發成本不斷上漲的形勢下，開發商的降價促銷策略，恐怕是風險最大的選擇。一些資金壓力大的房地產企業，今年下半年到明年初將面臨重組的可能，房地產市場重新洗牌已不是遙遠的預言。

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