“年回報率15%，年收益10%，三年返租無風險……”開發商或運營商的“口號”，對部分不曾投資過商鋪的人來說，可能是“動聽的樂章”。然而，華麗麗的宣傳背后，也可能是“陷阱”的前奏。
目前，很多商鋪都是閑置裙樓、爛尾項目等包裝改造而成的，然后冠以“某某商業中心”、“某某銷售中心”或“某某集散地”等稱號，再以高單價、小面積、低總價的形式和若干年6%-15%不等的投資回報返租等條件，吸引和招攬那些因擔心通脹貨幣貶值的買家。
值得注意的是，這些項目本身就暗存很多風險，尤其是一些出售產權的項目，很有可能會因為產權分散、群龍無首而難以運作。如果義無反顧地選擇“追隨”，可能會像商業地產知名人物陳瑞標所言：“成千上萬的投資者在我們面前英勇犧牲了，我們不斷地提供新的抹布，讓他們擦干身上的血跡，鼓勵他們及新的追隨者繼續投資吧！”
此外，投資商鋪還需要注意年限問題。一般來說，商鋪的使用年限是40年，但目前市場上很多舊房改造的商鋪，都是在使用過一段時間之后再由大型投資商來包裝租售，使用年限無形“縮水”。舉個例子，一個均價3萬元/平方米的商鋪，如果使用年限只剩下了20年，再算上養商期、租售比后計算實際的投資收益，買家往往得不償失。
不可否認的是，主題小商鋪雖然存在風險，但也有很多成功運作的案例。比如，一些具有地段優勢的專業批發市場，很多早前的買家都是賺了一大筆，他們的購鋪成本一般為幾十萬元，一旦市場商氣和人氣聚集到一定程度，轉手就是上百萬元。換句話說，很多有地段優勢的商業項目運營失敗后還會有新的投資商進行重新包裝推向市場，投資的風險降低了不少。
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