2011年1、2月房地產政策分析

云南房網2011年03月29日 17:15

兔年伊始，國八條、省十條、限購令等等一系列房地產調控密集出臺，昆明樓市面臨各種考驗，昆明房地產市場將上演一場角逐大戲，至祥地產研究中心為您解讀政策要點：

從1、2月份國家出臺政策的內容和頻度來看，2011年房地產宏觀調控將堅持“房價不穩、調控不止”的原則；同時，這一年也是政策執行、落實最為關鍵的一年。經濟、法律和行政手段仍是今年宏觀調控的三大途徑，目標量化、責任落實成為支撐調控效果的有力保障，保障房建設成為今后房地產市場的重頭戲，而全國及地方兩會精神也將對樓市調控起到非常關鍵的引導作用。

近期政策主要圍繞供應、稅收、信貸等方面做出了更為細化的規定，對投機性購房的打擊堪稱精準，并有效抑制了部分投資性購房行為。同時，住房供應“雙軌制”的更好推行將促使保障房供應量加大，一部分中低收入家庭住房問題將一定程度得以解決。此外，云南省政府文件規定增有效供應、二套房首付比例不低于60%、保障房用地供應不低于總量的70%、限房價、競地價以及叫停審批單位集資建房，禁止團體購商品房等措施將進一步更好調節和規范市場。預計昆明樓市銷售量短期內將維持低位，價格仍會持續穩步上漲；而受調控影響較小的地州市場將成為新的發展空間。當然，如果其他州市市場房價上漲過快的話，也不排除政策覆蓋面擴大的可能。
重點政策解讀

（一）國家政策

1、新“國八條”——2011年1月26日國務院常務會議

政策要點：

政策一：進一步落實地方政府責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布；政策二：加大保障房建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面；政策三：調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅；政策四：強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理；政策五：嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量；政策六：合理引導住房需求。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房；政策七：落實約談機制。未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責；政策八：堅持和強化輿論引導。

政策評析：

新“國八條”的頒布是對全年樓市調控的定調，也是對前期跳空的加強。八項措施分別從政府監管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理、調控效果等方面入手，延續并全面強化了此前出臺的各項調控政策，可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合，政策出臺后也將促使房地產市場出現更積極、理性的變化。其中，再次明確地方政府引導市場平穩健康發展的責任，首次正式提出地方政府控制房價的目標責任制，強化差別化住房信貸政策，從嚴制定和執行住房限購措施等。這充分體現了國家調控房價的決心和力度正在加強，以往“先調控后托市”的模式將轉變為調控常態化，而對以往調控歷程分析來看，政策執行力度、責任追究體制是更好保證調控效果的重要環節。

同時，新“國八條”進一步明確住房市場發展的真正目標是解決城鎮居民的住房條件，明確住房的“去投資化”；運用稅收工具打擊房地產投機炒作行為；通過利率杠桿控制二套房，不過，這條對于資金實力較好的炒房人影響不大；通過調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的統一按銷售收入全額征稅，有效抑制短期獲利行為；針對部分二、三線城市交投活躍、量價齊升的情況，將限購令覆蓋面擴大；提出鼓勵“限房價，競地價”的土地出讓方式，加快推進保障房建設，市場將增加大量中低價位住房，有效平衡住房結構；隨著北京、上海、廣州等一線城市增量商品房的逐漸飽和，住宅市場重心將向二三線城市轉移；在住宅市場調控不斷的情況下，商業地產產業地位迅速升位，具體到云南，類似旅游地產及其他高層次產品需求會上升。此外，政策提出對房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或未完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要對有關責任人進行問責，這一條在給地方政府施壓的同時也更好保證了政策調控的效果。