今年已經過半，昆明房地產市場表現慘淡，但業內人士說，最壞的情況可能還沒有到來，而陸續開始發售的配售型保障房，將成為影響昆明樓市的最大“灰犀牛”。
雖然截至目前，昆明市還只有一個配售型保障房項目開始申購，但按照昆明市計劃，僅今年投入建設的配售型保障房就有5000套，其中第一批有9個地塊4000套，這也就是說，未來半年內，至少有數千套房源投入市場。
而昆明預計建設的配售型保障房還在不斷增加中，前不久公布開工計劃的地鐵5號線世博車輛段蓋上項目，已確定屬于配售型保障房，體量也在4000套左右。
世博車輛段上蓋地塊將開發昆明最大配售型保障房項目
配售型保障房數量多，而且上市時間比較集中，很可能對房地產市場產生難以預計的影響。這一方面是因為配售型保障房屬于新生事物，此前從來沒有過，市場影響不可測；另一方面，在于配售型保障房除了價格比較低之外，還有一個商品房和其他保障房沒有的特點：封閉式管理，可以回購。
所謂封閉管理，是指禁止以任何方式將配售型保障房變更為商品房流入市場，不允許上市交易，只能申請回購。而回購的價格是按照“原購房款+利息-折舊”的公式計算。其中折舊率為每年2%，而利息則按照簽訂回購協議時銀行3年期定期存款利率計算。
由于現在昆明的配售型保障房剛剛才開始申購，還談不上回購，具體回購時的利息計算要看未來銀行存款利率。如果按現在的的利率，3年定存的利息是1.95%，差不多可以抵消折舊。這也就是說，如果參照現在的利率水平，昆明的配售型保障房在居住若干年后再回購，差不多可以拿回原來的購房款。
這種回購條件將使配售型保障房在市場上擁有難以比擬的優勢。因為隨著人口減少、住房過剩，以及早晚都會征收的房產稅，現有商品房將逐漸呈貶值趨勢，居住若干年后不要說賣出原價，打折后都很難成交，這兩年昆明市場上出售二手房的房東對此應該深有體會。在此情況下，配售型保障房居然可以回購，而且回購價在計算折舊后差不多還能拿回原來的購房款，如果未來存款利率上漲，回購價還可能超過原價，簡直不要太吸引人。
昆明首個配售型保障性住房已經開始申購
也許正是為了避免大量回購對指定回購國企的經營沖擊，國務院頒布的關于規劃建設保障性住房的指導意見，以及昆明市公布的《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》，都限定了回購條件。昆明市配售型保障房管理辦法第十六條規定：配售型保障性住房取得不動產權證未滿5年的不得申請回購。因辭職離開本市或重大疾病等特殊情況，可申請回購。第十九條規定：購房家庭申請回購時，向市住房城鄉建設局提出申請，由市住房城鄉建設局負責審核。
按照上述規定，購買昆明市配售型保障房，原則上取證滿5年就可以申請回購，只不過需要住建部門審批，除此再無限制條件。
但政策制定者似乎忽略了一個問題，即如果大量購房者申請回購怎么辦？指定的回購主體能否應對？
這種情況按照當前的房地產市場形勢當然很難發生，但國內房地產市場正處在劇烈變動之中，房產價值也許在不久的將來會打破重估，如今配售型保障房的售價雖然大大低于市場價，被看成是一種住房福利，想買也不一定能買到，買到的話肯定也不會輕易申請回購，可是一旦市場形勢發生重大變化，未來的房子如果越來越不值錢，市場上出現大量價格很低比配售型保障房還便宜的二手商品房，如今購買了配售型保障房的住戶就會有強烈愿望申請回購，申購者會大幅度增加，屆時回購制度就會受到很大挑戰。
雖然按照制度設計，回購后的配售型保障房還可以繼續銷售，但那是按照當前想買的人多可售房源少預計的理想情況為前提，假如未來有一天連配售型保障房也過剩，價格也失去優勢的話，又該如何是好？
當然在極端情況下住建部門可以拒絕回購申請，但這會帶來一個問題，即如果申請回購者已經喪失認購條件怎么辦，因為按照規定，購買昆明市配售型保障房需要本市城鎮戶籍，如果一個人在購房后又將戶籍遷出昆明，則必須回購。還有，一個擁有配售型住房的昆明本地居民通過結婚、繼承等方式，使得家庭擁有的配售型住房超過一套，則也必須回購。
總而言之，配售型保障房封閉管理回購制度的基礎，是假定配售型保障房是一種福利，屬于需要一定資格才能爭取的稀缺權利。這種假定前提成立的前提是住房相對緊缺，房價比較穩定。過去幾十年中國房地產市場的也的確一直如此，然而，過去一直如此未必代表未來也一直如此。
看清楚趨勢又符合申購條件的人，自然會千方百計申購有著回購兜底條款的配售型保障房。這次申購不成就一直申購，反正就是不買商品房，從而造成雖然今年昆明計劃供應的配售型保障房只有幾千套，但會鎖定好幾倍的申購者。
這就是今年下半年昆明房地產市場的“灰犀牛”。
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