9月1日起，執行了6年之久的2002版昆明主城區基準地價正式宣告“退役”，2008版昆明主城區基準地價則正式登場。與2002版的基準地價相比，新基準地價標準中，商業用地和住宅用地的基準地價都有了一定幅度的提高。對于新基準地價是否影響房價，業界早已有了共識，新地價對昆明房價不會造成影響。不過，記者日前深入采訪后發現，新基準地價對劃撥土地性質的房產買賣和房產贈與影響較大，因為涉及到土地出讓金的繳付，劃撥性質的房產贈與方將面臨繳納大幅攀升的土地出讓金。另外，對于用基準地價法評估土地的土地評估業影響也比較大，但業內人士表示，其影響目前還暫未顯現出來。

住宅基準地價提升幅度大

據昆明市國土資源局的有關人士介紹，于9月1日起正式更新的主城區基準地價，更新的主要是昆明城市總體規劃（1996—2010）設定的昆明市主城規劃區范圍，約320平方公里，具體涉及五華區、盤龍區、西山區和官渡區。新基準地價的級別劃分主要采取商業、住宅、工業和公共建筑用地四種類型的分類定級。與原基準地價比較來看，商業用地各級別基準地價平均提高了10.69％，住宅用地基準地價各級別平均提高了35.55％，工業用地地價平均提高了7.44%。

云南幫克評估咨詢有限公司的副總經理劉俊認為，與上一輪土地級別與土地基準價格相比，新基準地價中的商業用地和住宅用地的調整幅度比較大。以現行的住宅用地與原有標準相比，現行一級住宅用地的價格為3761元/平方米，原來一級住宅用地的價格為2670元/平方米；現行二級住宅用地的價格為3145元/平方米，原來二級住宅用地的價格為2057元/平方米；現行三級住宅用地的價格為2572元/平方米，原來三級住宅用地的價格為1321元/平方米；現行四級住宅用地的價格為2034元/平方米，原來四級住宅用地的價格為1069元/平方米；現行五級住宅用地的價格為1358元/平方米，原來五級住宅用地的價格為611元/平方米；現行六級住宅用地的價格為908元/平方米，原來六級住宅用地的價格為458元/平方米。從以上數據可以看出，現行住宅用地的基準地價價格增幅比較大，每一個級別土地的價格基本上每平方米的調整幅度從50%至100%不等。而商業用地基準地價的調整幅度也在20%至100%不等。

劉俊認為，相比住宅和商業用地，工業用地基準地價的調整幅度不大。而新增加的公共建筑用地，如果按土地級別劃分，其基準地價的價格與工業用地的價格比較接近。預計公共建筑用地性質的土地可能會更多的用于建設圖書館、博物館一類的公共建筑設施。

住宅基價上調不影響商品房價格

土地與房產的關系早已被業界形象比喻為“面粉與面包”的關系。但是對于商業、住宅基準地價的大幅上調，昆明各家開發商的反應一直表現得極為冷淡。按一位不愿透露姓名的開發商所說，目前昆明大部分開發商的土地，絕大部分是通過“招拍掛”等公開市場行為獲取，而“招拍掛”最顯著的一個特點是通過市場的集合競價，價高者得地。從2006年昆明主城區通過“招拍掛”方式公開出讓的土地中，成交土地中絕大部分的價格已經超出起拍價幾倍甚至十幾倍。而從有記錄可查通過掛牌、出讓的土地中，幾乎所有的住宅、商業用地的起拍價遠遠超過了基準地價。

昆明市國土資源局的有關人士承認，商品房的特點是具有商品性，商品房價格取決于市場需求，由市場定價。基準地價調整提高了，也就是土地取得成本增加了，但這并不會使商品房的價格也水漲船高。因為房地產用地供應是通過公開的市場配置機制來進行的，土地取得成本的增加，并不會對房地產用地公開招拍掛價格帶來多少影響，即不會因為建設用地取得成本的變動而影響市場價，最多就是壓縮了房地產商的利潤空間和政府的收益部分。

基價調整可監督拆遷補償標準

云南瑞爾房地產土地資產評估有限公司副總經理李洪濤表示，2002年制定的土地基準地價距今已有六年多，一定幅度價格的調整使得基準地價與市場更為貼近，但與市場評估價仍有差距。總的來說，基準地價的調整對評估業來說是有利的，有了新基準地價的參考標準，會增加評估價的權威性。但未來新基準地價會對市場產生哪些影響，現在還不好估計。

就基準地價會對拆遷評估產生哪些影響，賽倫地產副總經理沈麒方表示，涉及拆遷需要評估的，開發商一般會聘請比較專業的評估公司。盡管基準地價會有一定的參考性，但一般會結合評估公司給出的市場評估價，返給被拆遷戶更優惠的拆遷補償價格。尤其是在一些法制觀念薄弱的邊遠區域，老百姓的維權意識不強，可能會有一些拆遷方會故意壓低補償標準，此時，基準地價的調整就能起到一定的監督作用。

云南精正房地產土地評估有限公司經理李德虎告訴記者，“8.31”大限之后，土地已不存在劃撥形式。當初，劃撥土地要按基準地價繳納土地出讓金，一般不會高出基準地價多少。而現在則不存在這種情況。并且，對于需要補辦小土地證的人而言，一般只要求按當時的市場行情補交相關費用。他表示，以前政府、企業等都可以征地，存在很多暗箱操作的問題，國家統一征地后，市場越來越規范，開發商只能通過招拍掛的方式拿地，整個房地產市場的平均利潤不斷降低，未來整個房地產行業的競爭會更加激烈。

■教你算賬

土地基價上調到底影響了誰？

既然政府部門、開發商均表示土地基準價格調整不影響房價，那么調整后的新基準地價到底影響了什么？記者深入采訪發現，新基準地價對劃撥土地性質的房產贈與和利用基準地價評估法評估的土地影響較大。

據了解，目前昆明的二手房交易中，受原有歷史因素影響，部分二手房的土地來源有出讓和劃撥兩種。出讓土地性質的二手房在辦理土地使用證時，只需繳納一定手續費即可。而劃撥性質的二手房在辦理土地使用證過戶時，需繳納一定的土地出讓金和手續費。目前土地出讓金的繳納標準一般按房產總成交價格的1%來繳納。對于辦理贈與劃撥土地性質的房產，其土地出讓金的繳納一般以基準地價為參考。

1案例：贈與房產6.33m2，比以前多交了近萬元土地出讓金

日前，家住新迎小區的張先生得到父母贈與的一套房產，該房產位于昆明市環城東路旁的一所高校內。按照有關規定，張先生需繳納一定稅費后才可完成房產證的更名。9月1日，拿到新房產證后的張先生到盤龍區國土資源局辦理土地證時，被告知由于該房產的土地性質為劃撥用地，按照有關規定，張先生必須要繳納土地出讓金后才能取得土地證。而土地性質為劃撥土地的贈與房產，其土地出讓金的繳納需按新基準地價的土地級別劃分和土地價格標準來繳納。按現行新基準土地標準，張先生的房產所處的土地性質為住宅，土地級別為三級，土地使用面積為6.33平方米，那么張先生需繳納的土地出讓金為2572元/平方米×6.33平方米=16280元。如果按原來標準，張先生繳納的土地出讓金僅為1069元/平方米×6.33平方米=6766.77元。

2案例：參考基準地價法評估的土地受影響

目前州市土地和昆明郊區的土地評估部分采用了參考基準地價評估法來評估，以大板橋附近的住宅用地評估為例，由于近年來這里的土地交易較少，評估公司很難按市場交易法評估土地，因而很多評估公司會參考基準地價法來評估土地。按現行新的基準地價法來計算，昆明五級、六級住宅用地的基準地價標準與原來相比，其土地評估價均有了大幅的提升。

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