昆明土地拍賣遭遇冰封的“七宗罪”之三

    原罪三：先有雞還是先有蛋--誰先誰后的蠱惑？

    先有雞還是先有蛋，這對于昆明的土地規劃和土地推向市場的時機來講，并不是一道難解的哲學命題和生命科學問題。地球人都知道，在房地產開發市場上，基礎配套和聚集人流是第一位的，沒有這兩個條件，任何建立在這基礎之上的其他開發，可以說都很難成功，或者說難度都會很大。北市區就是個典型的例子，在昆明市政府的早期規劃中，首先是大量的住宅規劃和開發建設，形成最基本的人居環境，在恰當的時機，以財富中心為典型的商業開發，一下子引爆北市的投資發展機遇，這幾乎是一個經典的商業開發案例。到如今，整個北市區雖然還沒有完全成熟為一個板塊區域，但基本上人的城市活動，可以在區域內完成。
    而環湖東路半島土地的規劃建設，完全和北市區的發展案例背道而馳。半島規劃為商業商務旅游，可是周邊的基礎配套和人居環境現狀基本上沒有任何的支撐，即便放眼到未來的幾年，半島周邊都很難形成成熟的商業商務所必需的人居環境。我們前面講到，半島對面“巫家壩機場片區-金源片區-五甲塘片區”強大的配套規劃支援，在未來的開發建設上遠遠滯后于半島的規劃和開發建設。這就置半島于孤島之中，商業商務和旅游所需的人流，遠離半島，這在開發建設上顯然就是一大忌諱。
    負責環湖東路半島土地拍賣的星迪嘉拍賣公司副總經理黃衛認為，雖然半島地塊僅一路之隔的“巫家壩機場片區-五甲塘片區-金源片區”有強大的住宅等配套規劃，但這一片區的開發建設比較滯后。因此，環湖東路半島先行拍賣建設開發，顯然不現實。因為商業、商務、旅游需要強大的人流支撐，“巫家壩機場片區-五甲塘片區-金源片區”不能先行開發建設并形成成熟的人流環境，半島的商業、商務、旅游的規劃建設，就需要開發商付出不可預知的時間成本，而時間成本本身就是一個巨大資金付出的過程。
    為何在這樣的情況下，政府急于推出半島土地的拍賣？根源還在于昆明大規模的城市建設太需要資金的后續支援。
    再回來說原昆明市政府地塊。該地塊是主城中央CBD核心地塊，規劃體量巨大，基礎設施和人流都不成問題。這里面也有個時機的問題就是，由于地鐵施工，一條臨時便道從該地塊經過。據分析，假定該地塊成功以30億拍賣出去，需要一年后才能向開發商交接地塊。在這一年里，開發商買地的30億如果存在銀行，其利息按照最新調整的年存款利率計算，就是9900多萬元。那還有這一年的時間成本和機會成本，以及后續開發巨量資金投入和市場環境的風險呢？
    當然，這并非就是說，因此就沒有人對此地塊感興趣，據了解，依然有三家企業愿意為此付出各種成本和風險。關鍵就在于，有多少家企業有能力接受這樣一塊地并有能力開發建設這樣一個大體量的項目？在規定的7個競買人的條件下，三家企業參與顯然是不夠的。因此接下來要講的就是競買人數限制的問題。