“我們上千萬買的別墅，還有一套小高層，辦了房產證，土地證十年都還沒有辦下來。”近日，昆明市盤龍區世博生態城小區有業主向云南網爆料稱，購置房產快十年了,仍未能辦理“土地證”，也因此影響到業主的財產安全和銀行抵押貸款業務。記者了解到，世博生態城并非個例，此前多家媒體已經多次報道“昆明部分小區未能辦理土地證”。律師稱，業主作為消費者的維權存在著諸多現實的難點。

小區資料圖

土地證去哪兒了？

世博生態城業主張先生說：“買完房子以后就交了辦土地證的錢，但是錢交了快十年了，我還是沒有拿到土地證。中間我們問過幾次，得到的答復總是說快了快了。但是現在要換領不動產證就必須要有房產證和土地證，所以我們慌了……辦不到證，我的財產安全就沒有保障，而且我也沒法到銀行貸款，我要拿到不動產證才放心�。　�

記者以業主的名義向世博生態城置業顧問咨詢土地證的相關事宜時，云南世博興云房地產公司的工作人員介紹說，目前世博生態城前四期業主的“土地證”都還沒有辦下來，公司正在通過招投標尋找第三方公司替業主辦理“土地證”，“他們比我們更專業，辦起來也更快”。至于辦理房產交易和抵押貸款，該工作人員稱公司是有“大土地證”的，業主可到昆明市國土資源交易信息中心“打證明”，然后就能正常辦理相關業務。

云南網記者了解到，類似的情況不只是發生世博生態城，家住云南印象小區的宋先生也不知道自家小區土地證“去哪兒了”�！昂脦啄昵�，交了一百多塊錢辦證，但是到現在我都還沒有拿到土地證，交錢的收據都找不到了。” 宋先生告訴云南網記者，他2006年購置云南映象一期的房產也沒有土地證。

據媒體報道，昆明市國土資源局調查顯示，截至2014年，昆明市有10%左右的已購房屋沒有土地證，也就是說昆明至少有上百個小區沒有拿到土地證。云南網記者向昆明市國土資源局工作人員求證“上百小區多年無法辦理土地證”時，對方稱目前相關事宜由昆明市不動產登記局負責。5月16日，昆明市不動產登記局相關工作人員回應稱，因為可能存在小區業主未主動申辦的情況，目前無法提供確切統計數據。

土地證為什么會辦不下來？

昆明為什么會有這么多小區多年未能辦理土地證？媒體此前報道稱，昆明市國土資源局列舉了以下不具備辦理土地證的條件：

·劃撥土地：上世紀90年代以來，利用劃撥土地進行商品房開發的歷史遺留問題。有的開發商拒絕補繳土地出讓金，不主動申報，或開發商已經改制、變更、注銷等情形的。

·未繳納土地出讓款：根據要求，對2009年9月15日以前已開發建設、已形成事實銷售但未取得預售房許可證的，須按規定補繳土地出讓價款，否則將不得辦理建設工程規劃許可證、建設施工許可證、預售房許可證和相關登記手續。部分開發商未繳納土地出讓價款，無法辦理房屋和土地登記手續；同時，開發商在未依法通過招、拍、掛、劃撥等有償或無償方式取得建設用地，未取得土地證的情況下，擅自進行商品房建設和銷售的，也無法辦理土地證。

·集體土地：開發商利用集體土地建設房屋進行銷售，沒有辦理土地征收、農用地轉用等用地手續，而購房者已取得了房屋所有權證；

·開發商土地證被抵押：開發商已將大土地證進行了抵押貸款，導致購房者無法辦理到小土地證。

沒有土地證，房產交易和抵押貸款存在麻煩

沒有土地證，除了不能交易房產，對金融貸款是否也有影響？富滇銀行一名信貸經理告訴云南網記者，客戶需要雙證齊全（房屋所有權證和國有土地使用權證）或者有房屋所有權證和土地落宗，這樣銀行方面才能在不動產登記中心辦理抵押登記手續，取得抵押權。

業內人士表示，沒有土地證可能會造成開發商違規建設，侵占公共用地；房產不能上市出售；房屋所有權人無法辦理房產抵押貸款登記；可能惹上不明不白的債務風險。可能因為土地使用權被原土地使用者轉讓、抵押或因其他債務問題而遭受損失；拆遷安置時，業主只能得到地上建筑部分的賠償，得不到土地部分的補償。

當“雙證合一”，歷史問題如何解決？

自2016年6月30日起，昆明在全市范圍內實施不動產統一登記，頒發新的不動產權證書和不動產權證明，停發舊證。啟用新的不動產權證書和不動產權證明后，昆明市國土、住建、林業部門依法頒發的原房屋、土地、林權證書和登記簿繼續有效，同時執行“不變不換”，如不涉及交易變動，原產權證書無需更換。

公告顯示，對于不動產登記涉及原土地、規劃、建設等違法或手續不完善的，應完善相關手續后，再依法辦理不動產登記。也就是說，如果新建商品住房交易，須具備完備手續，“兩證齊全”后，才能依法辦理不動產登記進行交易過戶�！斑@對二手房交易影響尤為明顯，由于歷史原因，本地部分二手住宅缺少土地證，新的不動產統一登記制度執行后，需要補登土地證明后，才能進行交易。”昆明市不動產登記中心工作人員提醒。

2016年9月1日，昆明市市長王喜良在接聽金色熱線時，滇池衛城小區業主林女士打進電話反映接房5年多，因為遲遲拿不到土地證，無法辦理不動產登記的尷尬。節目結束后，昆明市政府多次召開不動產登記專題會，專題研究解決不動產登記實施過程中存在的困難和問題。

自昆明實施不動產登記新政以來，很多只有房產證沒有土地證的房屋在進行交易、抵押貸款時都遇到了困難。2016年9月29日，昆明市國土資源局召開新聞發布會明確表示，只要不是小產權房，有房產證沒有土地證也能交易、抵押，并換發不動產權證書。另外，國土資源局正在錄入土地登記數據，這個工作完成后，國土部門會發公告，邀請市民集中換發不動產權證書。

律師：業主維權存在現實難點

云南八謙律師事務所姜鵬律師表示，我們這里所討論的“土地證”是指“國有土地使用證”，它區別于“集體土地使用證”。只有在取得“國有土地使用證”后才能根據“土地證”上標明的如普通標準住宅用地、工業用地、商業、旅游、娛樂和別墅用地等不同的土地用途對土地進行開發利用。而集體所有的土地則只有在經過國家收儲后再通過劃撥或者出讓的方式才可能取得“國有土地使用證”，未經過收儲的集體土地及土地上的建筑物、構筑物是不得在集體組織外流轉的。

目前，在土地證和房產證“二證合一”為不動產登記證的大背景下，如果是新開發的物業在土地證被開發商用于融資后又無力償還貸款期間，業主就無法辦理其物業的不動產登記證。由此，業主對于《物權法》所賦予所有權人的占有、使用、處分、收益四項權能中處分權能的行使就會構成實質性障礙。當然這里指的處分不僅包括業主對于不動產的轉讓，也包括對于不動產的抵押等。此外，沒有土地證甚至還會影響法院對于債務人不動產的執行工作。

姜鵬說：“對于因開發商原因導致因缺失土地證而未能辦理不動產登記證的業主，可以選擇通過訴訟請求解除自己與開發商之間的商品房購銷合同，并要求開發商承擔違約責任，但是如果在開發商根本無力返還購房款和承擔違約責任的情況下，業主即使在這樣的訴訟中勝訴，也可能造成房財兩空的局面；當然，業主也可以選擇要求開發商繼續履行商品房購銷合同并承擔違約責任的方式，但這樣訴訟思路即使拿到了一定的違約金，也無法從根本上解決無法取得不動產登記證的問題�！�

姜鵬表示，事實上，目前昆明不少小區都是處在開發商將土地證抵押融資又無力還款的情況下，最終小區土地證無法取回，進而導致不動產登記證無法辦理，業主作為消費者的維權存在著諸多現實的難點。

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