昆明市近日掛出滇池會(huì)展中心旁的350畝土地，如下月交易成功，24.12億元的總價(jià)將刷新昆明總價(jià)地王排行榜，這也將是近來炙手可熱的半島片區(qū)產(chǎn)生的首個(gè)地王。云南房網(wǎng)整理歷年土地成交記錄發(fā)現(xiàn)，昆明總價(jià)地王排行榜前10名中，南市區(qū)（含環(huán)湖板塊）占據(jù)了7個(gè)位置，另外中心區(qū)有2個(gè)，北市區(qū)僅占1席。從昆明總價(jià)地王TOP10的分布和產(chǎn)生背景來看，相較于主要憑借核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)而產(chǎn)生的單價(jià)地王，總價(jià)地王則多是由土地供應(yīng)端和市場(chǎng)需求端兩方合力作用而出現(xiàn)，南市區(qū)不僅有大量可供開發(fā)的土地資源，較易打包大面積地塊出讓，并且在城市南延的背景下，區(qū)域價(jià)值在不斷提升，開發(fā)商也更愿意在此拿地開發(fā)項(xiàng)目，昆明總價(jià)地王的時(shí)空分布很大程度上體現(xiàn)了城市規(guī)劃與開發(fā)商對(duì)于南市區(qū)開發(fā)前景的關(guān)注和認(rèn)可。
昆明總價(jià)地王排行榜前十
昆明總價(jià)地王前10名南市占據(jù)7個(gè)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明總價(jià)地王排行榜前10名中，成交價(jià)格最高的是2011年中豪買下的螺螄灣商貿(mào)城1851畝土地，因地塊面積較大且整體打包出讓，總價(jià)高達(dá)64.87億元，至今仍然保持昆明總價(jià)地王榜首的位置。隨后，2014年中豪旗下的中望置業(yè)又以17.96億元的總價(jià)拿下新螺螄灣旁的中望城地塊，位居總價(jià)地王榜第九名。不過隨著中豪的衰落，螺螄灣商貿(mào)城尚未開發(fā)完便退地?cái)?shù)百畝，中望城也轉(zhuǎn)手俊發(fā)。
中豪在總價(jià)地王TOP10上占據(jù)2席并非偶然，這與當(dāng)時(shí)中豪開發(fā)新螺螄灣的宏大布局有密切關(guān)系，雖然位置偏離主城，但一則地塊面積廣大，二則有政府對(duì)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和傾斜，造就了這兩個(gè)有特殊歷史背景的總價(jià)地王。
總價(jià)地王排名第二的是2011年香港恒隆集團(tuán)以34.9億元的價(jià)格拿下恒隆廣場(chǎng)84.06畝土地；第三名則是2012年昆明萬科以底價(jià)23億元拿下的萬科魅力之城600余畝土地。
此外，將于下月掛牌出讓的滇池會(huì)展旁350畝地塊，掛牌起價(jià)為24.12億元，如果成功交易，將刷新昆明地王排行榜，躋身第三名。其次入圍TOP10榜單的依次是恒大云報(bào)華府地塊（2015年）、實(shí)力壹方城地塊（2010年）、融城昆明湖地塊（2013年）、云南城投天堂項(xiàng)目（2015年）、中望城地塊（2014年）、小街地塊（2017年）、北大資源餌季路項(xiàng)目（2017年）。
從TOP10榜單可以看出，2015年以來上榜的地塊全都位于南市區(qū)和環(huán)湖路板塊。
從地域劃分上來看，昆明總價(jià)地王前10榜單中，南市區(qū)及環(huán)湖片區(qū)項(xiàng)目占到了7個(gè)，包括中豪螺螄灣商貿(mào)城、萬科魅力之城、滇池會(huì)展中心旁地塊、恒大云報(bào)華府、中望城、小街地塊，以及云南城投天堂島項(xiàng)目。
二環(huán)內(nèi)核心區(qū)上榜TOP10的項(xiàng)目只有2個(gè)，且成交時(shí)間較早，分別是2010年時(shí)實(shí)力集團(tuán)在龍泉路旁以18.42億元拿下的實(shí)力壹方城地塊，以及恒隆廣場(chǎng)地塊。作為昆明早期外延發(fā)展的北市區(qū)，也只有云南城投在2013年在北部山水新城拿下的融城昆明湖地塊位居第七，而西市區(qū)和東市區(qū)則沒有總價(jià)地王上榜項(xiàng)目。
南市區(qū)地價(jià)有可能繼續(xù)推高
昆明總價(jià)地王排行榜前十南市區(qū)有7個(gè)
值得注意的是，單價(jià)地王一般出現(xiàn)在擁有完全成熟的功能定位及城區(qū)規(guī)劃，且少有批量可出讓土地的城市核心區(qū)，由于地塊的稀缺性和不可復(fù)制性，再加上高容積率的規(guī)劃，土地單價(jià)自然飆升，目前昆明單價(jià)地王最高的依然是市中心原昆明市政府現(xiàn)恒隆廣場(chǎng)地塊，該地塊面積僅有84畝，卻溢價(jià)9.75億元成交，每畝單價(jià)高達(dá)4163萬元。
與單價(jià)地王不同的是，總價(jià)地王單價(jià)不一定高，但地塊面積都比較大。總價(jià)地王所在的區(qū)域首先需要有大量的土地資源儲(chǔ)備，能夠?qū)⒋竺娣e的土地整塊打包出讓，其次市場(chǎng)也要有相應(yīng)的需求，有開發(fā)商愿意出價(jià)買地，從而形成了新的總價(jià)地王。某種意義上來說，單價(jià)地王的產(chǎn)生更多由地段價(jià)值決定，總價(jià)地王則更多是供應(yīng)端基于市場(chǎng)需求有意為之的結(jié)果。
下月有望誕生的排名第三新總價(jià)地王也符合這一規(guī)律，半島片區(qū)可利用的土地資源規(guī)模較大，隨著滇池會(huì)展中心的落成，環(huán)湖半島片區(qū)價(jià)值越來越得到一線房企認(rèn)可，目前片區(qū)已開發(fā)有中航云璽大宅、中航城、恒大玖瓏灣、山海灣、中海半島華府、山海薈、招商雍景灣、招商海公館，以及恒大和金科今年分別拿下的金家村新項(xiàng)目。
今年以來，南市區(qū)已有大量的土地入市。數(shù)據(jù)顯示，今年昆明主城四區(qū)、呈貢、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、空港新區(qū)總共供應(yīng)了3747畝土地，其中南市區(qū)供地高達(dá)1945畝，占總量的52%，已有恒大、金科、北大資源、紅星等多家企業(yè)拿地，這一集中供地的現(xiàn)象極為少見。隨著南市區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)的增加，在刷新昆明總價(jià)地王排行榜背后，或能看出昆明市對(duì)南市區(qū)地價(jià)水平的期望。
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