一業內人士認為，今年很多房地產商為了回籠資金流，已經在保本賣房，“為什么說現在買房是合適的時候？就是因為，人家總不能賠錢賣吧？”

媒體人“天雨流步”一直關注房地產，她認為，去年下半年直到現在麗江的房子都不好賣，這使得麗江的房地產徹底進入“薄利”時期，可降價的空間已經極其小了。

麗江的住宅性地產盡管近兩年行情不是很好，但比起旅游地產，已經算是相當不錯。

據介紹，麗江的旅游地產多達30多家，而有的旅游地產開盤三年至今都只賣了一兩套。

一從事旅游地產的業內人士說，“住宅性地產即使市場再不好，也是每天都有人在一級和二級市場交易的，這是‘剛需’二字本身決定的；但是在麗江，旅游地產的換手率基本為零。”

長期以來一直“天天向上”的麗江房價，從去年開始便止住了向上的步伐。當業界寄望于今年麗江樓市能有所回暖的時候，現實總與理想有很大的差距：剛剛落幕的2014麗江房車節，房地產展臺少人問津，曾經一個樓盤展出近千人蜂擁咨詢的場面已不復存在；常常引領麗江房價“新潮流”的大研房地產，其計劃于下月開盤的大研上瑞·柏華三期，每平米起價3288元。

猶記得，2011年5月大研上瑞·柏華二期開盤時，以開盤價3500元的價格，刷新了當時麗江房價紀錄，讓麗江的住宅地產一下躥升至3500元以上。而三年后的今天，大研新推樓盤不升反降，此舉一推出，讓麗江很多房地產商開始踟躕：大研都降了，我們降，還是不降？很多業內人士甚至大呼“麗江房價一夜回到三年前”。

這些年，麗江房地產市場一片叫好聲，很多人也堅信擁有“好山好水好空氣”的麗江，房地產市場形勢會一片大好。然而，僅僅三年時間，以大研為標志的麗江很多住宅性樓盤價格不升反降。另一方面，之前很多高調進入、售價都超萬元的旅游地產，這兩年銷售情況也不盡如人意……種種跡象，讓很多人開始重新審視麗江的房地產市場。

而更讓麗江房地產商憂懼的是“很多擁有二三套房的公職人員也加入到了賣房大軍中，而要買房的人觀望的也越來越多，買漲不買跌嘛。”

麗江樓市怎么了？麗江房價將走向何方？麗江房地產商又將何去何從？麗江讀本記者近期采訪了麗江多名房地產業界資深人士，揭秘當下麗江樓市所遭遇的和即將遭遇的。

傳統“旺季”樓市遇寒流

五月流火。對于樓市來說，“五一”前后是傳統銷售旺季開始的時候。然而今年樓市一反常態，“旺”季不旺，反而遭遇寒流，不管是北上廣深，還是鄭州、重慶等二線城市的樓市，都呈現一片“跌跌不休”的態勢。麗江作為四線城市，盡管是旅游勝地，但其樓市也不能例外。

“五一”期間在市政廣場舉行的“2014中國·麗江房車節”上，看車的人云集，看房的人卻幾乎比樓盤工作人員還要少。某樓盤的銷售經理告訴麗江讀本記者：“去年有18家房地產企業參展，今年只有9家，再這樣下去房車展就該去掉‘房’字了。”

在麗江從事地產業11年、在多家房地產企業工作過的劉瑞介紹，麗江的房地產不像大城市那樣存在外地的“炒房團”，所以房價相對理性。相比北京的房價10年漲了10多倍這樣的瘋狂，麗江房價這10年的漲幅基本上是跟居民收入漲幅差不多。2011-2012年漲得有點猛，進入2013年后，雖然房價依然在漲，但成交量和轉手率已經不如以前，“至于今年的情況大家也都看到了，別說漲了，能和去年的價位持平就算幸福了。”

位于慶云路與麗大路交叉口的“幸福里”樓盤分為多層住宅和精裝公寓，其多層住宅今年年初的均價為5500元/㎡。然而在房車節上，“幸福里”推出了3900元/㎡的住宅。無獨有偶，將于6月開盤的大研上瑞·柏華三期，竟宣布推出了3288元/㎡的房子。而在近三年前，大研上瑞·柏華二期開盤時，價格為3500元以上。短短三年間，炎涼如此不同，令人大跌眼鏡。

媒體人王秉源于4月下旬拋棄了在北京的工作來到麗江準備定居，第一周初步了解房價之后，他認為“麗江的房價簡直便宜得讓人流口水！”隨即他就掛售北京的房子，準備在麗江買房。然而于5月3日去“中國·麗江房車節”看過之后，他的想法變了。

“北京的房子雖然沒降價，但最近也不好賣，我本來在著急恨不得馬上賣掉，然后立即在麗江買房。但現在看來麗江的房價貌似和很多地方一樣，也在降價中？那我就再看看。”王秉源說，對自己而言麗江的房價最初就像麗江的風景一樣驚艷，“來麗江之前如果有人告訴我麗江有3000多的房子，我會覺得那是白日做夢，但現在看來，這夢沒準還能做得再美一些？”

是什么在影響麗江樓市

劉瑞認為，麗江樓市這一年多來的冷遇，有外因和內因兩方面。

“外因是史上最嚴苛的國家宏觀政策頻頻出臺，二套首付提高，外地人在麗江購房如社保未交滿一年需一次性付款等等條件限制了很多有購房需求的人。”劉瑞告訴記者。

麗江并不是沒有購房需求者，隨著城鎮化進程的加快，很多農民涌入城里，他們來到麗江，都有購房要求，但在對市場把握不準的情況下，不敢也不愿輕易出手。

與此同時，麗江年內數千套公租房將上市的新聞也讓很多有意購買的人“有再等等的想法，也許我也可以租到一套公租房。”

雖然麗江的房價相比外省和外市都不算高，但本地居民收入本就較低，工資在2000左右的大有人在，即真正有住房需求的人買不起房。

另一方面，在劉瑞看來，麗江盡管沒有外地大的炒房團進入，但是麗江房地產市場還是存在一定的泡沫，而制造這一泡沫的，一般都是麗江的公職人員。前幾年，很多麗江公務員和國有企業職工，依靠單位集資建房，買入了低于市價的房子，盡管很多人都有住房，有些還不止一兩套，但是想著價格便宜，都紛紛購入，想著過兩年賺一筆可觀的轉手費。這一舉動，助長了麗江房地產泡沫的形成。現在這些人手里閑置的房子，都準備出售了，這在一定程度上增加了麗江樓市的供應量，“這部分房產其實都不屬于自住房產，而是投資性房產。”劉瑞保守估計，這樣的投資性房產在5000套以上，“這些人大都是在房價2000-3000元的時候買下來的，即使賣到3500-3800元，也不虧。這導致房地產商的新開樓盤很多都是待字閨中，賣不掉。”麗江房地商前幾年搞的團購政策在很大程度上“透支了麗江的房地產市場”，通過團購房的形式讓很多人“被迫擁有兩套三套房”，而隨著官員財產公示呼聲越來越高，手中有房的人為了不必要的麻煩，紛紛拿出來賣，“由于這些二手房有區位優勢及價格優勢，搶了不少一手房的生意。”

從永勝來到麗江市區開出租車已5年的陳凱（化名），去年終于在玉龍新縣城買了房。雖然玉龍新縣城幾乎還是一個“空城”，但陳凱很滿足，“在麗江市區（古城區）買房就不敢想了，略微好一點的地段，房價都還是在5000以上，買不起。”

剛需仍在，看租房市場就知道

李曉丹是剛來麗江工作兩個月的華中科技大學應屆畢業生，她在香格里大道南段的各小區之間租房，“快要跑斷了腿。”她說，打了不下80個電話，房東多半都是說剛剛租出去。

“我跑了三天，發現連城中村里的標間都不好租了。95%的自建房要么沒房間出租，要么就只剩下沒廁所的‘普間’。”李曉丹感嘆：在麗江租個房怎么那么難呢？

對于“這兩年麗江房子不好賣”這一點，李曉丹十分狐疑，“沒道理租房難得要命，房子卻賣不動呀！”她認為，來麗江的外地人有購房需求的人其實很多。“我在武漢已經找到了月薪6000的工作，但還是來了麗江做這份月薪3800元的工作，如果將來在這里發展得好，肯定是要買房的，和我一樣的人應該不在少數吧？我有兩個同學下個月也要來麗江工作定居。”

和女士在香格里大道某銀行上班，她于2013年初以5300元的價格在金凱廣場E座購買了兩套單身公寓做為投資性房產。雖然今年房子暫時不好賣，但和女士表示，自己并不著急。原因是租房市場行情看漲。“既然是為了投資，自然不能讓房子閑置，現在房子雖然不好賣，但房子的租金沒有跌。去年是800元一間公寓，租客走了之后，我貼出1200的招租廣告，一周就租出去了。”

和女士揣測了一下房子難賣但好租的原因，“現在麗江有購房能力的人基本都手里有不止一套房產了，真正要買房子的都是年輕人，但年輕人沒能力買房，就只好租房了。”從這一點看，其認為，麗江房地產市場的剛需依然存在。