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[專題] 都市楓林&至祥：欲擎昆明樓市砥柱

都市楓林至祥（昆明）云南房網2006年12月06日 18:43

第一章

都市，有一座靜宓的楓林

都市楓林規劃鳥瞰

依山就勢，生于自然

都市楓林，地處昆明北市區，總占地100余畝。背倚龍脈長蟲山，建于坡地之上，環抱在森林之內。它緊臨龍都國際療養中心，擁有黑龍潭公園、昆明植物園等136萬平米原生態綠化資源。以全生態洋房、別墅，以健康、自由、舒適、放松的生活狀態，構造成一個自然園林居住社區，打造全新貴族生活領地，演繹著都市中的自然奢華主義居住。

都市楓林上層建筑建于坡地之上，是彰顯身分的標志，又給人以安心居停之感。上層建筑是一個有意識引導市場潮流的創新樓盤，注重階層品位與生活哲學。其設計理念關注細節、追求精致，刻意構建一個人文階層社區，一個具備生活質感和高舒適度的空間。
在社區的規劃設計上，人文美學精神居于主導地位�！罢w行”作為視覺秩序與生活秩序的原則來組織功能性建造素材，同時，強調生活空間等級的劃分。社區現代性通過想象的建筑、景觀、規劃布局體現出來。兩種不同的意象傳達出豐富多變的視覺信息；幾何性空間布局保證了空間的完整性與向心性；文化社區內部空間則將場景與空間的轉換賦予戲劇性。
在空間的分割上，有意識結合居住者對于生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖令住宅建筑的物質空間風格適合現代居住的需求。
都市楓林上層建筑以三種產品服務于城市的特定人群：聯排別墅、疊加別墅、花園洋房。

聯排南

洋房北透視

聯排北

聯排別墅：前后庭院，通過錯落的空間造就了別墅多層次的私人園林空間。主要房間朝陽，創造更加舒適的居住環境。室內功能空間分布明確，互不干擾。休閑活動空間放在地下，形成各自獨立的內外空間。二、三層家居活動和臥室區安靜、私密。大面積的觀景陽臺提供了為住戶觀賞小區美景的平臺。
疊加別墅：上下疊加住戶入戶流線清晰，不會出現穿套現象。各住戶擁有專配的地下活動空間和停車場。地下室有直接的通道進入各戶，交通流線清晰，便捷。主要房間朝陽，創造更加舒適的居住環境。室內功能空間分布明確，互不干擾。公共面積緊湊，空間的實用性強。下疊加住戶首層結合地勢高出門前道路，私密高雅。享受前后庭院，居住在花叢中。上疊加住戶，擁有大面積觀景陽臺，品位生活中的美景與樂趣。
花園洋房：考慮到購買人群的心理。在設計中，提出了一個購買的“均好性“原則，一層住戶附贈地下室。多功能空間布局，下沉式花園，為地下室提供了良好的景觀，采光通風良好。六層住戶，可擁有躍層，增加建筑的使用面積。入戶流線清晰，便捷。各層住戶都有獨立的生活休憩空間�？蛷d作為室內活動的主要空間，與餐廳結合，空間大而豪華。明廚明廁。主要居室均朝南向而設。每戶均能享受陽光和美景，顯出居住品質。
在構思都市楓林的產品時，發展商長基與新加坡博華設計機構、深圳至祥置業、深圳木太社傳播機構經過無數次會議的反復研討，最終定下了建設此上層社區的基本準則：
打造精品，使其成為地標式建筑，以高質價優的產品滿足高端客戶的需求，提升區域內物業的整體形象；
以個性化塑造產品的競爭力；
體驗經濟，不僅向客戶銷售房產，更提供一種體驗與互動共存的的新鮮生活方式；
創新為本，對于高端產品來說，創新是拉動市場消費的動力源泉；
務實的產品主義。以最佳品質為先導，推出高性價比的均好產品；
從市場印象上看，力爭成為口碑項目或獨特中的第一。
而從理想上說，我們對項目的志向更遠大…… ·一個努力成為昆明北房地產市場旗艦的項目
·一個有意識引導市場潮流的創新樓盤
·一個關注階層品位及生活哲學的人文宅邸
·一個關注細節，追求精益求精的階層社區
·一個具備生活理想與高舒適度、享受度的超值物業
·一個集合高端設計的階層社區
第二章 “體驗式營銷”助至祥成功跨越入“豪宅”

“豪宅”？外在還是內在？外在反映在價格上，內在反映在產品品質和產品附加值上。目前，在房地產市場，關于“豪宅”的界定并沒有統一、科學的標準，說法也是各執一辭。但有一點是可以肯定的，“豪宅”應該是“價”與“值”的統一和平衡。這一理念在近期推出的“都市楓林”項目上得到了很好地驗證，對于此項目的策劃代理公司——深圳至祥置業（昆明）有限公司來說，“都市楓林”項目的成功則有著更深遠的意義。

開盤當天，消費者“搶”都市楓林

消費者熱捧都市楓林

“過濾”性選擇讓客戶得到最佳服務
至祥能成為“都市楓林”的代理公司，最重要的是開發商對至祥作為地產策劃代理專業度的信任。除此之外，至祥在項目選擇上也有著一套區別于其他企業的模式即：項目前期評估，這是至祥接手每個合作項目最為慎重的環節。因此，在評估期間自然會“過濾”掉部分項目，因為只有在進行了科學的經濟效益分析后才能初步判定項目的開發價值。至祥高層表示：希望通過前期評估給合作項目打個分，希望策劃推出的每個項目都能夠成功，都能夠給開發商帶來信心和信任，能夠給消費者提供優質的產品并形成良好的口碑，最終提升至祥的企業品牌形象。
在選擇了合作項目之后，代理機構和開發商之間的合作關系就此成立。至祥高層認為：地產策劃代理行業發展至今，地產策劃代理機構和開發商的關系已從僅提供單純銷售服務的關系轉變為開發商外腦的角色，雙方的合作已經上升到戰略層面。因此，至祥建立了完善的客戶服務和跟蹤體系，創建了“VIP貴賓客戶服務模式”。提到“VIP貴賓客戶”這一點，至祥高層解釋到：并不是說至祥有“三六九等”的服務方式，而是至祥希望與客戶建立一種高度的戰略合作關系，這種模式可以為客戶提供更為專業、深入地服務。
為每一位消費者潛心打造“體驗式營銷”
都市楓林項目的成功，原因是多方面的。作為都市楓林項目的策劃代理公司——深圳至祥置業（昆明）有限公司領軍人周曼分析了此項目的操作理念：至祥在操作此項目時除了充分利用和挖掘項目自身資源優勢外，如項目地段的稀缺性、產品的不可復制性、高度舒適的居住品質等；其次，項目推出了聯排別墅、疊加別墅、花園洋房多種物業類型，滿足了同一階層人士的不同需求；同時，項目采取的“體驗式營銷”模式是本項目成功的關鍵要素。這一切奠定了“都市楓林”成功的基礎，也實現了“價”與“值”地統一和平衡。
關于“體驗式營銷”，至祥有自己的理解。通過“體驗式營銷”這一模式讓消費者對產品進行多層次、多角度的深入了解和感受，以此提升消費者對我們產品的認同感和需求滿足感。到目前為止，“都市楓林”已舉行了“產品推薦會”、“樣板房開放周”、“捍衛昆明最后一塊凈土大型攝影作品征集展”等多種活動，市民對“都市楓林“的產品及能夠獲得的服務有了一定程度的認知。
“體驗式營銷”這一模式在國內外發達城市創造了許多樓盤的銷售佳績，至祥在此模式的基礎上，分析、研究了昆明人的“口味”，然后設計出新的“體驗式營銷”模式，事實證明，這一模式使“都市楓林”的銷售獲得成功，也是昆明地產行業的第一次。此外，它對較好地引導消費者認識產品、使欲購者獲得更多信心等方面都具有巨大的推動作用。
作為外省地產策劃代理機構進入昆明地區，在營銷理念上有著先進、獨到的見解，在眼光上也同樣要具有戰略的高度�！昂勒鎵K”是至祥進入昆明區域一年后的一個具有深遠意義地嘗試。目前，在房地產市場，關于“豪宅”的界定并沒有統一、科學的標準�！岸际泻勒边@一理念是至祥通過對昆明房地產市場發展程度和居住水平綜合評定和考察后提出的。
“都市楓林”的成功一方面源于市場的容量很大，也反映出昆明對此類產品的需求程度。同時，城市發展速度及規�？陀^上提出了對高端產品的需求，而高端產品不僅反映在高價格上，品質、內在也同樣要處于高端地位。
“都市楓林”是至祥進軍本地“豪宅版塊”的第一步，不僅實現了企業從小戶型產品到“都市豪宅”的成功跨越，相信有這樣一個好的契機，至祥“都市豪宅”的宣言會逐步成為現實。我們也希望企業跨越能夠為整個行業的發展帶來新的機遇。
另據至祥高層透露：至祥在今年末明年初將會有四個不同類型的項目開盤，公司目前的“豪宅”類產品也在醞釀中�！岸际袟髁帧笔侵料椤昂勒鎵K”的一個序曲，公司將進一步加大對本地“豪宅”市場體系的研究和滲透。而在地州市場拓展方面，2007年1月1日，至祥將正式成立地州事業中心。
同時，至祥總經理周曼表示：作為外省策劃代理企業，至祥進入西南區域的初衷是將深圳成功經驗帶入昆明，結合本地特點，為推動本地地產行業發展獻一份力。從目前的發展情況和速度來看，公司未來幾年的發展沒有瓶頸，對昆明市場非�？春茫緦r刻保持高度的市場警覺性和嚴格的管理機制，為合作伙伴提供更為專業、細致的服務，打造企業、開發商、市場三方共贏的良好局面。
第三章 至祥借“都市楓林”奏響“豪宅”序曲 ——訪深圳至祥置業（昆明）有限公司總經理周曼

深圳至祥置業（昆明）有限公司總經理周曼

11月11日上午9點18分，坐落于昆明北市區，總占地100余畝的“都市楓林”項目盛大開盤并取得滿堂紅彩，創造了今年昆明樓市的又一個奇跡。對于親臨現場采訪的記者來說，晴天、福地、人氣旺的感覺讓開盤的成功變得“順其自然”，而對于該項目的策劃代理公司——深圳至祥置業（昆明）有限公司總經理周曼而言，進軍“豪宅”策劃代理領域的這一開門紅，讓她嘴角泛起一絲笑容。究竟該項目的成功是源于何種操作理念？什么樣的操作方法？帶著這些問題，記者采訪了深圳至祥置業（昆明）有限公司的領軍人周曼。

記者：
對于“都市楓林”的成功，您是怎么看的？至祥在項目的選取上有沒有什么“訣竅”？

周曼：對于“都市楓林”項目所取得的成績，首先要向此項目的開發商云南長基地產表示祝賀，對一直以來關注這個項目的社會各界表示由衷地感謝，對已成為或即將成為“都市楓林”項目的業主表示誠摯地祝福。此外,對公司總部在人力等資源上做的大量輸出表示感謝。 “萬物皆有源”，此項目的成功是多方面的。首先，項目自身資源優勢，如項目地段的稀缺性、產品的不可復制性、高度舒適的居住品質等；其次，我們推出了聯排別墅、疊加別墅、花園洋房多種物業類型，滿足了不同的需求；同時，“體驗式”營銷理念是促使此項目成功的關鍵。在構思都市楓林項目時，開發商、設計公司、代理公司、廣告公司各方經過多論溝通及反復研討后最終形成了統一的思路；而項目的品質和附加值也是其成功的要素。至于至祥為何能成為“都市楓林”的策劃代理公司，最重要的是開發商對至祥作為地產策劃代理專業的信任，其他也沒有什么“訣竅”。因為至祥在項目選擇上始終遵循一貫的原則：前期評估，這是我們接手每個合作項目最為慎重的環節。當然，在評估期間自然會“過濾”掉部分項目，因為只有在進行了科學的經濟效益分析后才能初步判定項目的開發價值。我們希望通過前期評估給合作項目打個分，希望策劃推出的每個項目都能夠成功，都能夠給開發商帶來信心和信任，能夠給消費者提供優質的產品并形成良好的口碑，最終提升至祥的企業品牌形象。

記者：從開盤到現在，感覺“都市楓林”的活動比較多，消費者的參與也很積極，這是不是至祥在“都市楓林”項目運作中提出的新的操盤理念呢？
周曼：是的。在“都市楓林”項目上，我們以“體驗式營銷”為主要營銷理念，目的就是讓廣大消費者在各類活動中感覺“都市楓林”產品真正的品質。因為只有對產品進行多層次、多角度的深入了解和感受后，才能要求消費者對我們產品的認同感和需求滿足感有質的提升。到目前為止，相信已經有不少市民通過“產品推薦會”、“樣板房開放周”、“捍衛昆明最后一塊凈土——大型攝影作品征集展”等多種活動對“都市楓林”的產品及能夠得到的服務有了一定程度的認知。
“體驗式營銷”模式已在國內外發達城市創造了許多樓盤的銷售佳績，我們在此模式的基礎上，分析、研究了昆明人的“口味”，然后設計出新的“體驗式營銷”模式。事實證明，這一模式使“都市楓林”的銷售獲得成功，也是昆明地產行業的第一次。此外，它對較好地引導消費者認識產品、使欲購者獲得更多信心等方面都具有巨大的推動作用。
記者：聽說，至祥提出了“進軍都市豪宅”的宣言，從“都市楓林”開盤成功的情況看，這是否意味著昆明至祥將從小戶型產品向“都市豪宅”進行戰略轉移呢？
周曼：是的。涉足“豪宅版塊”是至祥進入昆明一年后的一次具有深遠意義地嘗試，也是昆明至祥發展規劃中的重要一步。目前，在房地產市場，關于“豪宅”的界定并沒有統一、科學的標準�！岸际泻勒边@一理念是至祥通過對昆明房地產市場發展程度和居住水平綜合評定和考察后提出的。
“都市楓林”的成功，一方面是源于市場的容量很大，同時也反映出昆明消費者對此類產品的需求程度。作為至祥進軍本地“豪宅”產品研發銷售的第一步，實現了至祥從小戶型產品到“都市豪宅”的成功跨越。相信有這樣一個好的契機，至祥“都市豪宅”的宣言會逐步成為現實。
記者：從很多和至祥合作的開發商那里聽到許多對至祥和您個人的贊美之詞，而且都說雙方之間的合作非常愉快，是不是至祥所遵循的服務理念“與眾不同”？
周曼：其實，地產策劃代理行業發展至今，策劃機構和開發商的合作內容已從提供單純銷售的服務關系轉變為開發商外腦的角色，雙方的合作已經上升到戰略層面。因此，至祥建立了完善的客戶服務和跟蹤體系，創建了“VIP貴賓客戶服務模式”。提到“VIP貴賓客戶”這一點，并不是說至祥把客戶分成“三六九等”或是提供有等級區分的服務，而是我們希望我們與客戶建立一種具有高度的戰略合作關系，這種模式可以為客戶提供更為專業、深入地服務。

記者：至祥近期有沒有什么新的“動作”？未來幾年的發展戰略是什么？
周曼：公司在今年末明年初將會有四個不同類型的項目開盤，公司目前的“豪宅”類產品也在醞釀之中。“都市楓林”是至祥“豪宅版塊”的一個序曲，公司將進一步加大對本地“豪宅”市場的研究和滲透。

作為外省策劃代理企業，至祥進入西南區域的初衷是將深圳成功經驗帶入昆明，結合本地特點，為推動本地地產行業發展獻一份力。從目前的發展情況和速度來看，公司未來幾年的發展沒有瓶頸，對昆明市場非�？春�，而在地州市場拓展方面，2007年1月1日將正式成立地州事業中心。我們會時刻保持高度的市場警覺性和嚴格的管理機制，為我們的合作伙伴提供更為專業、細致的服務，打造企業、開發商、市場三方共贏的良好局面。
記者：時至2006年歲末，這一年政策調控發力，而房價總體上持續上漲，這一點您是怎么看的？
周曼： 2006年是政策、市場、行業同時發力的一年。宏觀調控的引導帶來新的發展勢頭，市場上外地專業開發商、策劃代理機構進軍昆明，外行企業轉行房地產等現象屢見不鮮，而近期昆明地價屢創新高等一系列因素，導致了一級市場拿地難度增加；二級市場開發周期增長，開發商更加謹慎；三級市場（二手房）交易成本及難度增加等現象的出現。
房價上漲除了地價上漲、拿地難度增加等因素外，項目本身的品質、附加值不斷提升也是其重要因素。同時，城市發展速度及規模客觀上提出了對高端產品的需求，而高端產品不僅反映在價格上，品質、內在也同樣要處于高端地位�？傮w來說房價上漲是一種資本現象，而“價”和“值”的統一、平衡是這一現象的根本，它決定著市場的勝負。
總的來說，2006年對昆明房地產市場只是一個考驗的初期，而這種影響將在明年不斷地凸顯擴大，我們必須做好準備。
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都市楓林項目系云南長基房地產開發有限公司投資開發、新加坡博華設計機構設計、深圳至祥置業（昆明）有限公司策劃代理、深圳木太社傳播機構推廣的城市高檔全生態洋房、別墅產品。于2006年11月11日正式開盤，截止目前，銷售率已達50%，銷售額1.6億。
至祥置業目前在操作項目26個，其中，未來“豪宅”體系項目有望占到40%，地州業務拓展已延伸至大理、保山、版納等地。

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