1月12日，昆明市自規局公布了《昆明市2024年配售型保障性住房地塊控規修改方案》，涉及呈貢、官渡、盤龍、西山4個區約216畝土地調整為二類居住用地（R2-保障性住房），總建面約41萬平米。
配售型保障性住房是房地產市場上的新概念，昆明也是首次規劃配售型保障住房，所以絕大多數市民并沒有太關注這個規劃方案，但如果按照其他城市的做法，配售型保障房的售價有可能非常低廉，對房地產市場將帶來重大影響。
昆明公布2024年配售型保障性住房地塊控規修改方案
什么是配售型保障房？
去年8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），也被業界稱為新房改方案。
“14號文”中首次提到了配售型保障性住房，其最大特征是成本價供應、封閉流轉。明確保障房由政府劃撥土地，微利開發，“配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定”。同時，保障房不得上市交易，只能在系統內流通，而且購買之后不得長期閑置。
建設保障性住房，最大的難點是土地來源。除了政府劃撥，盤活存量用地是另一種方式。“14號文”提出，“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。”
國常會定調后，2023年11月，住建部部長倪虹在接受媒體采訪時曾提到，規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。
福州首個配售型保障房價格不超過6000元/平米
去年12月，國家開發銀行在福州落地全國首筆配售型保障性住房貸款，據報道，該項目一共將提供700套配售型保障性住房，土地為劃撥，成本極低，戶型面積為50—80平米，售價預計不超過6000元/平方米，僅相當于周邊普通商品房的三到四折。
昆明此次的規劃調整，明確了將用于建設配售型保障房的約216畝地塊，可建面積41.38萬方，規模較大，來看看具體是哪些地塊：
呈貢區兩宗配售型保障房地塊都位于呈貢核心半島
呈貢區兩宗地塊都位于呈貢核心半島，一塊在聚賢街以南，雨花毓秀小區西側，面積約29畝，另一塊位于云上小鎮北側，面積約30畝，為此前康美被收回的土地之一，兩塊地均由商業改為住宅，可建面積合計約8.9萬平米。
官渡區配售型保障房位置
官渡區地塊位于方旺片區，官二中西側，商業改住宅，面積19畝，容積率3.1，可建面積約3.9萬方。
盤龍區配售型保障房位置
盤龍區配售型保障房位于北部山水新城，西邊鄰在建的保租房項目惠尚城，北側為天宇瀾山，原規劃都是商業地塊，三個地塊中西側的兩個地塊改為住宅，面積約64畝，可建面積約13.3萬方，東側較小的地塊保留一部分商業，另外配建一所幼兒園。
西山區馬街片區配售型保障房位置
西山區調規地塊分為兩批，一是馬街片區的三個地塊，位置在杭瑞高速北側，西山區醫院新院與明波立交之間，由商業和商住混合用地改為住宅用地，總面積47.7畝，可建面積約12.7萬方。
西山區南市區配售型保障房位置
另外一塊在南市區金牛小區南側，面積約12畝，可建面積2.5萬方，由機關團體用地和公園用地改為住宅用地。
昆明這批配售型保障房地塊有幾個特點：
一是基本都是凈地，這意味著只要資金到位，很快可以投入建設開發，可盡快投入市場形成供應；
二是位置都在主城較成熟區域，和一些保租房項目相比，配套交通等條件好很多，開發基礎較好，購房者接受的意愿不成問題；
三是配置較低，車位配比大部分地塊僅為0.7，呈貢的一塊地甚至只有0.5，大大低于普通商品房1:1的車位配比。這不禁讓人想到了“廉租房不要配廁所”的話題，雖然配售型保障住房的基本配套應該也不至于如此，但品質標準低于商品房是可以肯定。
那么哪些人可以買配售型保障房呢？
按“14號文”，配售型保障房重點保障“兩類群體”：重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等這“兩類群體”。
住建部的解釋為：“以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房”、“根據申請人的家庭收入、住房、財產等因素按順序配售”。對此媒體普遍解讀為，配售型保障房都會有收入劃線、財產限額等條件。
同時，配售型保障房實行嚴格的封閉管理，如果要賣，要么是政府回購，要么確保買家滿足保障房的要求，杜絕了流動性。兩方面因素疊加，導致受眾群體有限。
昆明這批配售型保障房從規模上看，大約相當于目前兩個月的住宅成交量，即便有種種限制，但價格上巨大的優勢足以撼動甚至顛覆剛需市場。
而這波大沖擊的影響究竟會有多大，一方面要看昆明后續還準備了多少土地建設配售型保障房，另一方面也要看這些項目的建設和供應節奏。
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