心理學上有個“貼標簽效應(yīng)”，被廣泛應(yīng)用于日常生活中。通過“貼標簽”能幫助我們節(jié)省認知資源，快速區(qū)分信息、建立判斷等等。
不知不覺間我們已經(jīng)習慣給事物貼上標簽，不管是某一類人群還是某一類文學作品，或者是不同的城市甚至不同的城區(qū)，都會被貼上各式各樣標簽。
就昆明來說，十多年前各個城區(qū)就曾被貼上“東邪、西毒、南帝、北丐”的標簽，北市區(qū)還有著“睡城”的標簽，巫家壩有“城市新中心”的標簽，呈貢有“鬼城”的標簽……
一個區(qū)域之所以被貼上標簽，代表的是人們因其明顯特征而形成的某種印象，而且由于思維存在慣性，這種印象一旦形成就很難扭轉(zhuǎn)，所以這些標簽一經(jīng)貼上往往也很難撕下。
比如呈貢，花了十多年時間才勉強摘下“鬼城”的帽子，而北市區(qū)至今也擺脫不了“睡城”的形象。
但在昆明也有這樣一個特殊的區(qū)域，由于發(fā)展速度很快且城市面貌日新月異，讓它在很短的時間內(nèi)就不斷被貼上新的標簽，這個區(qū)域就是西北新城。
隔幾年就換個新標簽，也只有西北新城能做到了
十多年前的昆明西北片區(qū)工廠林立，城市界面雜亂不堪，到處是破敗廠房和散亂民居，所以在很長一段時間里昆明人給這個片區(qū)貼上了“西毒”的標簽。
直到2011年，在昆明“退二進三”的大背景下，西北片區(qū)的水泥廠、印染廠等污染企業(yè)逐步遷出，曾經(jīng)的“西毒”標簽才漸漸被遺忘。同時官方提出在此設(shè)立“泛亞科技新區(qū)”的構(gòu)想，期望給片區(qū)貼上“科技新城”、“產(chǎn)業(yè)新城”的新標簽。
而此后的幾年里，五華區(qū)通過傾盡全區(qū)資源的基建投入，讓西北新城在短時間內(nèi)就具備了完整的城市規(guī)劃和功能配套。這種快速造城的能力固然讓人驚嘆，但也為片區(qū)留下了一些弊端。
西北新城新貌
由于早期西北新城還屬于城市的邊緣，配套并不完善，規(guī)劃定位也尚未清晰，所以當大批房企集中涌入片區(qū)之后，大家在產(chǎn)品規(guī)劃方面也都趨于保守。
這就導(dǎo)致后來區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)大批剛需產(chǎn)品，西北新城不知不覺間成為昆明剛需樓盤最扎堆的區(qū)域，無形中又被打上了“剛需新城”的標簽。
西北新城早期住宅產(chǎn)品以大筒子樓為主
即便今天的西北新城的人口和產(chǎn)業(yè)已經(jīng)聚集到一定的規(guī)模，但“剛需新城”的印象依然深入人心，今天昆明剛需在考慮買房的時候，西北新城基本是必看的區(qū)域。
實際上此時的西北新城已經(jīng)完成從邊緣到核心的轉(zhuǎn)換，區(qū)位價值大幅提高，完全有實力支撐更高形態(tài)的產(chǎn)品出現(xiàn)，“剛需新城”的標簽已經(jīng)不符合片區(qū)的發(fā)展實際。
西北新城到了撕下“剛需”標簽的時候
從百度地圖的熱力地圖能夠明顯看出，西北新城的實時人流量已經(jīng)相當稠密，核心區(qū)人口密集程度甚至不輸主城。
西北新城人口聚集度已媲美核心區(qū)
這也是西北新城與昆明其他新興區(qū)域最大的區(qū)別，因五華區(qū)早期為片區(qū)打下了扎實的配套基礎(chǔ)，讓這里真的能留得住人，許多項目在交房后都擁有非常高的入住率。
而且從西北新城近期的動作也能看出，五華區(qū)不僅是想把人口留在這里，還盡力想讓片區(qū)居民在這里住得更舒服。
前幾年五華區(qū)就提出要投資23億在西北新城建設(shè)多個大型公園。而這段時間在公園建設(shè)方面西北新城已經(jīng)取得一定進展，比如上個月普吉公園的近百畝土地已經(jīng)啟動了收儲工作。
另外片區(qū)許多零星的公園綠地也已經(jīng)建成交付，今年2月份五華區(qū)就曾對普吉路和王筇路交叉口的一個公園向社會公開征名。
普吉路和王筇路交叉口公園公開征求名字
既然一個區(qū)域的人口在聚集，環(huán)境也在改善，那么居住消費升級也是必然會發(fā)生的事情，人們會自然而然地想要住進更好的房子，進一步提高生活的品質(zhì)。
所以近兩年來，西北新城的產(chǎn)品其實已經(jīng)出現(xiàn)明顯升級換代的趨勢，原來單一的普通高層住宅產(chǎn)品形態(tài)正在發(fā)生變化。
近期西北新城出讓的土地，相比之前都具備比較優(yōu)越的規(guī)劃條件，而更具有代表性的是，象征著中高端改善需求的主流產(chǎn)品——大平層，也在2022年正式亮相西北新城。
因此我們說，西北新城其實已經(jīng)到了可以撕下“剛需標簽”的時候，未來隨著人口進一步聚集，環(huán)境繼續(xù)改善，也會有越來越多的優(yōu)秀產(chǎn)品涌現(xiàn)。
為片區(qū)打破刻板印象、樹起產(chǎn)品標桿的大平層是誰？
西北新城出現(xiàn)大平層，其實本身已經(jīng)是新聞。
因為大平層這種產(chǎn)品選址是非常講究的，如果一個片區(qū)的消費能力，潛在的改善需求沒有積累到一定程度，房企輕易不敢打造這種高總價的產(chǎn)品。
而為西北新城打造首個大平層項目的房企，并不是初來乍到的新人，乃是已經(jīng)陪伴西北新城走過4年風雨，對產(chǎn)品設(shè)計、市場需求都了然于胸的萬科。
在萬科城項目即將收官的最后一個地塊，也是各方面條件最優(yōu)越的“地王”地塊上，萬科經(jīng)過多次調(diào)規(guī)后最終確定了108至165㎡的面積段，首次為西北新城帶來了大平層這一主流改善產(chǎn)品。
萬科城區(qū)位圖
那么問題來了，為什么萬科敢在西北新城做大平層？又為什么把面積段控制在165㎡？要知道此時昆明其他地方200㎡以上的大平層已經(jīng)很多，甚至超過300㎡的也不是沒有。
這里就不得不說，作為深耕西北新城4年之久的企業(yè)，萬科對區(qū)域發(fā)展確實了如指掌，在推盤思路和產(chǎn)品定位方面都展現(xiàn)出其高明之處。
熟悉萬科的人都知道，萬科操盤項目的一大特點，往往是把最好的產(chǎn)品留到最后才放出來，這個操盤方式不僅符合一個區(qū)域的發(fā)展規(guī)律，也體現(xiàn)出萬科通過打造項目提升片區(qū)價值的強大能力。
4年前，當萬科城還是一片空地的時候，項目首批推出產(chǎn)品大多是偏向剛需的中小面積段戶型。而隨著時間的推移，當萬科逐步為片區(qū)配建落實了長城中小學，五華區(qū)文體雙館等配套，萬科城后續(xù)加推的產(chǎn)品也隨著片區(qū)的進步而升級。
萬科城一期啟峰上實拍
與此同時，萬科城開發(fā)的4年時間，也是西北新城快速發(fā)展的4年，項目外部配套與環(huán)境都發(fā)生了翻天覆地的改變，這些變化包括了地鐵4號線已經(jīng)通車，宜家開業(yè)，阜外醫(yī)院二期啟動，五華區(qū)醫(yī)院新院即將投入使用，多個新公園落地等等。
昆明宜家薈聚已經(jīng)開業(yè)
來到2022年后，此時萬科城的一期、三期已交付，二期一批次已交付，四期將在今年9月交付，二期二批次和五期都將在今年底交付，可以說370畝大盤已經(jīng)基本呈現(xiàn)。
所以當萬科城內(nèi)外部環(huán)境都已經(jīng)煥然一新，萬科也準備將“壓箱底”的“地王”拿出來的時候，也就理所當然具備了產(chǎn)品升級的條件。
而之所以萬科推出165㎡的大平層，也是符合西北新城的發(fā)展現(xiàn)狀的選擇。萬科在突破西北新城固有的產(chǎn)品格局，為片區(qū)開辟了新的發(fā)展局面的同時，也并未急躁冒進。
萬科城·群峰上效果圖
作為2019年-2021年西北新城銷冠、2022年上半年昆明銷冠，萬科城可以說是近幾年來西北新城最具代表性的項目，往往起到片區(qū)風向標的作用。
但客觀來說，以前萬科城賣得好，更多的是依仗項目配套，包括萬科城自己配建的長城中小學、五華區(qū)文體雙館，以及一路之隔的宜家等等。
而產(chǎn)品升級之后的萬科城·群峰上，即便不依賴外部配套，單看產(chǎn)品本身就已經(jīng)相當“能打”。
萬科城·群峰上的產(chǎn)品怎么樣？
先看“地王”所在的位置。萬科城·群峰上所處的10號地塊，在整個萬科城項目最核心的位置，周邊優(yōu)質(zhì)配套環(huán)繞，發(fā)展成熟度相當高，居住環(huán)境更加安靜純粹。
萬科城·群峰上地塊示意
再看項目的顏值，從效果圖中也能看出，項目擁有高窗墻比的外立面、大尺度的陽臺和大面積的中庭，這些都是大平層產(chǎn)品的標志性特征，相比西北新城以前的房子已經(jīng)有明顯升級。
萬科城·群峰上鳥瞰效果圖
最后來看項目的主力戶型，萬科城·群峰上推出的建面165㎡的大平層戶型，是整個西北新城在大平層領(lǐng)域的開創(chuàng)性產(chǎn)品。
萬科城·群峰上165㎡大平層戶型圖
南北通透，三面采光，再加上超大景觀陽臺、與客廳同寬的廚房以及生活陽臺和4個飄窗，共同打造出全明生活格局。細節(jié)之處在于主臥還是雙面盆設(shè)計，男女主人不必搶洗手間。
當然，因為目前萬科城·群峰上才剛剛發(fā)布，項目更多的信息還沒有釋放，像165㎡這個戶型估計只有實際進入樣板間才能有更直觀的感受。
但無論如何，作為370畝萬科城的集大成之作，萬科城·群峰上的出現(xiàn)對于西北新城的居住體驗和產(chǎn)品升級是一次里程碑式的突破。下一步隨著西北新城東片區(qū)啟動開發(fā)，萬科城核心大城的價值也會得到進一步凸顯。
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