經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾說(shuō)過(guò)一句非常著名的話：房地產(chǎn)是周期之母。
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)、地方政府最大收入來(lái)源、居民最重要財(cái)富、銀行最大風(fēng)險(xiǎn)敞口，帶動(dòng)金融、批發(fā)、建材等50多個(gè)上下游行業(yè)的發(fā)展，牽一發(fā)而動(dòng)全身。
也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)和相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度密切相關(guān)，所以房地產(chǎn)總是會(huì)隨著時(shí)間的變化出現(xiàn)擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)的過(guò)程，形成獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)周期。
中國(guó)自有房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)，平均3到5年之間就會(huì)發(fā)生一次周期性波動(dòng)，而且每一次波動(dòng)的特征都是先收縮后擴(kuò)張，因此每次波動(dòng)往往也會(huì)伴隨一個(gè)合適的抄底時(shí)機(jī)出現(xiàn)。
如果用事后諸葛亮的角度看，20多年來(lái)中國(guó)樓市大致出現(xiàn)過(guò)3次絕佳的買房時(shí)機(jī)。把握住這些機(jī)會(huì)的人，可能僅用幾個(gè)月時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的翻倍增值，而錯(cuò)過(guò)這些機(jī)會(huì)的人至今仍在悔不當(dāng)初。
來(lái)到2022年，在經(jīng)歷了2021年下旬房地產(chǎn)行業(yè)的空前收縮之后，大量的刺激政策又開(kāi)始密集出臺(tái)，整個(gè)行業(yè)隱隱又有抬頭的趨勢(shì)。那么在2022年歷史會(huì)不會(huì)重演？房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的買房時(shí)機(jī)又會(huì)不會(huì)再一次到來(lái)呢？
在分析這個(gè)問(wèn)題之前，我們需要先看看歷次絕佳購(gòu)房時(shí)機(jī)都出現(xiàn)在什么時(shí)候，以及歷次房地產(chǎn)波動(dòng)的時(shí)候都有哪些特征。
中國(guó)房地產(chǎn)史上3次絕佳購(gòu)房時(shí)機(jī)
第1次買房時(shí)機(jī)出現(xiàn)在2003-2004年，非典時(shí)期。
2003年非典席卷中國(guó)，讓許多行業(yè)遭受重創(chuàng)，經(jīng)濟(jì)也高度承壓。因此到03年底國(guó)務(wù)院出臺(tái)第18號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》。
文件中首次明確把房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展定性為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要渠道。
在政策的支持下房?jī)r(jià)開(kāi)始狂飆，2004年全國(guó)住宅均價(jià)增速15%，當(dāng)年商品房銷售額達(dá)到10378億元，首次突破萬(wàn)億。
第2次買房時(shí)機(jī)出現(xiàn)在2008年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)期。
2008年美國(guó)金融危機(jī)席卷全球，中國(guó)也未能幸免，投資客退場(chǎng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)需求收縮，資金受阻。為了確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，08年底央行實(shí)施4萬(wàn)億元人民幣經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。
同時(shí)樓市出臺(tái)多項(xiàng)寬松政策，如支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求、針對(duì)購(gòu)房者下調(diào)房貸利率、首套房房貸利率還可享七折優(yōu)惠等。
在資金和政策的雙重支持下，僅2009年1-3月，中國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6594億元，同比增長(zhǎng)35.1%，商品房銷售額7977億元，同比增長(zhǎng)57.7%。
第3次買房時(shí)機(jī)出現(xiàn)在2014至2015年，中國(guó)GDP失速時(shí)期。
經(jīng)歷了前幾年的爆發(fā)增長(zhǎng)之后，2014年中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力明顯增加，再加上2015年罕見(jiàn)的股災(zāi)和GDP增速回落，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)又一次承壓。
而恢復(fù)經(jīng)濟(jì)必先穩(wěn)樓市，所以從2014年到2015年，央行連續(xù)五次降準(zhǔn)降息，商業(yè)貸款利率降至10年來(lái)最低值。同時(shí)央行聯(lián)合五部委發(fā)布樓市新政策，即330新政。
新政規(guī)定：首套房公積金貸款首付最低下降至2成，而二套房首付下降至4成，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限也由5年下調(diào)到2年。
在貨幣寬松、加杠桿、土地供應(yīng)、購(gòu)房落戶等全方位的刺激下，2015年房?jī)r(jià)又一次脫韁。一線城市如深圳，2014年均價(jià)還在2.4萬(wàn)/㎡，到2015年已經(jīng)飆升至3.5萬(wàn)/㎡。
回顧史上這三次絕佳購(gòu)房時(shí)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)歷史總是驚人的相似，在每一次樓市大漲之前，都經(jīng)歷了像非典、美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)、股災(zāi)等不可控事件，而國(guó)家為了提振經(jīng)濟(jì)都會(huì)選擇在金融端放水，放水的資金最終又流向樓市。
那么2022年在經(jīng)歷了疫情擴(kuò)大化和史上最嚴(yán)苛房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)究竟還能不能再次抬頭？2022年又會(huì)不會(huì)出現(xiàn)第4次絕佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？
如何理性看待2022年？
首先可以明確的是，房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。即便行業(yè)存在一定泡沫，作為支柱行業(yè)也不可能讓泡沫“硬著陸”，而想要實(shí)現(xiàn)“軟著陸”則需要付出大量的時(shí)間，因此至少2022以及之后的很多年內(nèi)，都不可能步入許多人幻想的“房?jī)r(jià)如蔥”時(shí)代。
而從目前的情況看，2022年的情形和前幾次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期已經(jīng)非常相似。先是受到不可控因素的沖擊、樓市調(diào)控，而后就是政策、金融端開(kāi)始托舉救市。
雖然今年沒(méi)有再搞4萬(wàn)億大水漫灌，但從2022年初以來(lái)利好政策階段性釋放，已經(jīng)逐漸累積到能夠產(chǎn)生質(zhì)變的程度，比如LPR在兩次下調(diào)后就已經(jīng)降到了20年來(lái)的第三低。
5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)
當(dāng)然，與前幾次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期相比，2022年的情況也有所不同。最重要區(qū)別在于去年國(guó)家出臺(tái)“三道紅線”逼迫房企降負(fù)債、去杠桿，以至于過(guò)去一些步子邁得太大的房企，開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)。不少房企目前身陷資金周轉(zhuǎn)泥潭，導(dǎo)致大量項(xiàng)目延期交房，這也對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生了很大的沖擊。
但無(wú)論如何，有04、09、15年的前車之鑒在，只要行業(yè)和需求還存在，樓市經(jīng)歷了打壓和沖擊之后都會(huì)進(jìn)入自我修復(fù)階段。而一旦修復(fù)開(kāi)始，前期積壓的需求就會(huì)集中釋放。
此時(shí)此刻政策環(huán)境寬松，市場(chǎng)貨量充足，房企又都在讓利回血，毫無(wú)疑問(wèn)新一輪的買房時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，這個(gè)時(shí)候繼續(xù)選擇觀望、等待，最后很可能等來(lái)的依然只有那句“悔不當(dāng)初”。
當(dāng)然如前面所說(shuō)，2022年樓市確實(shí)出現(xiàn)了明顯的分化，所以在2022年買房除了看準(zhǔn)時(shí)機(jī)不要再錯(cuò)過(guò)之外，選對(duì)房企、選對(duì)樓盤也很重要。
而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最簡(jiǎn)單的方法就是選擇國(guó)企、選擇優(yōu)秀地段的項(xiàng)目。選擇國(guó)企可以確保房子能夠交付，選擇優(yōu)秀地段的項(xiàng)目則不用為房子的保值升值發(fā)愁。
當(dāng)我們把目光聚焦到昆明市場(chǎng)，能夠兼具國(guó)企背景、出色地段這兩點(diǎn)，同時(shí)門檻也不高，親近剛需剛改購(gòu)房者的項(xiàng)目，最值得推薦的莫過(guò)于南昌建工·雍錦園。
左手穿金路，右手世博園，這個(gè)項(xiàng)目不簡(jiǎn)單
由國(guó)企南昌建工開(kāi)發(fā)的雍錦園項(xiàng)目，占地面積約47畝，容積率3.72。雖然項(xiàng)目體量不算大，但在成熟的昆明世博板塊已經(jīng)難得。
雍錦園效果圖
項(xiàng)目左臨穿金路，距離北市區(qū)核心同德商圈僅約3公里，同時(shí)世博車輛段地鐵上蓋TOD項(xiàng)目正在建設(shè)中，建成后世博板塊的商業(yè)配套會(huì)得到極大補(bǔ)強(qiáng)，而該商業(yè)體距離雍錦園僅約500米。
世博車輛段TOD項(xiàng)目效果圖
而項(xiàng)目右邊則是生態(tài)宜居屬性拉滿的世博園，隨著世博園融園入城，整個(gè)世博板塊將坐擁昆明目前最大的公園配套。
值得一提的是，項(xiàng)目與5號(hào)線世博園站的步行距離僅約400米，而今年內(nèi)地鐵5號(hào)線基本可以確定會(huì)開(kāi)通，屆時(shí)雍錦園也將躍升為地鐵盤，項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)一步攀升。
雍錦園鳥(niǎo)瞰效果圖
而在項(xiàng)目的東北側(cè)，則是由南昌建工代建的約3萬(wàn)㎡市政公園，建成后將進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的宜居屬性。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，這座公園最快今年十月就會(huì)開(kāi)工。
雍錦園平面圖與公園位置示意
當(dāng)然，說(shuō)一千道一萬(wàn)，雍錦園最讓人放心的點(diǎn)還是在于開(kāi)發(fā)商，在目前這個(gè)市場(chǎng)信心尚未穩(wěn)定的時(shí)候，購(gòu)房者最關(guān)心的就是房企的資金實(shí)力。
而老牌施工國(guó)企南昌建工成立于1998年，隸屬南昌市國(guó)資委管理，建立至今承接多項(xiàng)市政工程，囊括獎(jiǎng)項(xiàng)無(wú)數(shù)。
由南昌建工開(kāi)發(fā)的雍錦園項(xiàng)目，一方面保證了資金，另一方面保證了施工質(zhì)量和效率。項(xiàng)目首批推出的A2地塊僅用100天時(shí)間即完成封頂，國(guó)企實(shí)力可見(jiàn)一斑。
雍錦園A2地塊用時(shí)100天封頂
目前雍錦園一期已經(jīng)逆市售罄，即將加推二期。二期加推產(chǎn)品戶型與一期一致，面積段在99㎡到143㎡之間，價(jià)格在1.4萬(wàn)到1.6萬(wàn)/㎡之間。
雍錦園實(shí)體樣板間實(shí)拍
隨著2022年進(jìn)入下半年，上半年政策對(duì)于市場(chǎng)的刺激已經(jīng)到了顯現(xiàn)效果的時(shí)候，大部分房企也渡過(guò)了償債的高峰期，相信接下來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)變得越來(lái)越清晰。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也已經(jīng)到了必須要認(rèn)清市場(chǎng)、認(rèn)清未來(lái)、認(rèn)準(zhǔn)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)刻。
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