曲靖房價，到底多高才合理？

1000 元時代，早已遠逝
    2001 年之前，曲靖的房地產市場以國有房地產開放為主，房地產開發主要按國家計劃進行生產銷售，市場需求也僅僅停留在低層次解決“住”的需求滿足上。
    那時，曲靖還處于一個以福利分房為主的時代。那時，曲靖的房地產開發公司都是國有企業，如曲靖市房地產開發公司（金廈房地產）、曲靖東盛房地產開發公司等，他們開始了小規模、少量的商業樓盤開發，如南寧小區、梅苑小區，就是其中的典型。但是，隨著市場經濟的快速發展，老百姓對房子的需求迅猛上升，一些外地房地產開發企業和一批股份、民營房地產企業嗅到商機，陸續進入或成立。之后，房地產市場開始進入穩步發展期，呈現出蓬勃發展之勢。但，2001到2003 年之間，曲靖地產均價一直在700-800 元/ 平米間徘徊，均價尚未突破千元大關，買一套100 平米左右的房子，不足10 萬元。
    陳曉成為受益于低價房的最典型代表。1999 年，他曲靖某中專院校畢業后，進入羅平某鄉鎮小學教書。然而，習慣了城市生活的陳曉，對平靜單調的鄉村生活似乎有些水土不服。2001 年，他毅然辭去教師職務。教育部門給予他2 萬多元的補貼費。正是帶著2 萬多元的現金，他只身來到曲靖，發現房價還很低，自己的錢剛好夠付一整套房子的首付款。2002 年，他以不足1000 元/ 平米的價格，買下西苑二期四樓1 套90 多平米的商品房。至今，提及此事，陳曉頗有幾分得意。陳曉說，如果提前1 年買，房價更便宜。他說，2001 年，同樣是西苑二期，每平米只要700 多……
    之后，覓到商機的云電陽光房地產股份有限公司強勢入駐曲靖，并在當時曲靖市場均價僅維持在900 元/ 平米時，拋出1400 元/ 平米的“天價”。然而，就是這被稱為“天價”的房子，竟很快銷售一空，并觸發了一次“房價倍增事件”，迅速帶動曲靖房地產市場銷售均價沖破千元大關。之后，曲靖房價開始持續上漲，并逐漸步入均價2000 元/ 平米的關口。

2000 元時代，漸行漸遠
    其實，曲靖的房價，從1000 到突破2000 的過程，比太多城市來得更晚一些。
    過去7、8 年，全國多數城市的房價都延續著一種近乎“瘋狂”的上漲態勢。然而，像曲靖這樣的大城（在中國，城市人口突破50 萬人的被稱為大城市），房價一直不溫不火，實屬難得。提到曲靖房價，多數媒體聲稱，從均價1000 元到2000 元，曲靖用了接近10 年的時間。
    2003 年，云電陽光的入駐雖然拉高了曲靖房價，但之后上漲態勢一直平緩。2004 年，張明在購買西苑二期一套130 平米的房子，總價不足16 萬，均價不過1200 元左右。而且張明買的樓層不錯，是5 樓，位置更好，就毗鄰別墅期。張明說，當時的房子確實不貴，西苑小區的房子就是1200 左右，最貴的是陽光花園，不過1400 元左右。
    到了2006 年，房價略有攀升，不少地產公司開始陸續瞄準小高層。當時，比較有代表意義高層建筑位于南寧西路大轉彎附近的金穗花園。當時，剛剛參加工作不久的李勝，在家人的支持下，以約每平米1600多元的房價買下1 套140 多平米的房子。李勝說，他買的房子雖然樓層不好，6 樓，但房子地段這么好，距離市中心阿詩瑪只有500 多米，確實物有所值。
    2007 年，房價上漲幅度依然不大。當時，劉成文以1760/ 平米的價格在鳳凰水榭買了套房。據稱，當年鮮有房價突破2000。
    然而，就在這個關口，一直關注曲靖房價的張林希似乎意識到曲靖房價即將變臉，提醒工作2 年多的弟弟留意房價，趕緊買房。2008 年初，張林希的弟弟開始四處打探房價，當時麒麟地產在南片區有個樓盤，起價接近2000 元；而鳳凰水榭一期的房子，早已銷售一空，即將開盤的小高層，價格也在2000 元以上。2000 之上，超出張林希弟弟的心理底線。但還是有低于2000 元的房價。2009 年，張林希的弟弟打探到位于曲靖南片區靠近沿江鄉政府的教師小區，房價僅在1700 元/ 平米左右，但弟弟覺得太遠了。弟弟說，離城中心都10 多公里，太遠了。
    張林希的弟弟說，地段、樓層好的房子都是2000多，甚至接近3000，便宜的則太遠。他想，再等等看，觀望一段時間，盼望能遇到好房子。然而觀望的結果是失意，如今張林希的弟弟依然是那些無法叩開住房之門的失意者之一。根據有關部門公布的數據，2008年，曲靖主城區住宅商品房銷售均價已2000 出頭，想購買2000 以下的房子，且要求地段、樓層不錯，很難。
    2000 元時代，已漸行漸遠……

3000 元時代，悄然來臨
    張林希的弟弟說，2006 年至2008 年期間，他身邊購房者購買的房屋幾乎沒發現每平米價格
超過2000 元的，為何自己去地產公司詢問，就沒有呢？
    這個問題，張林希的弟弟一直感到納悶。其實，多年來，團購團建房對拉低曲靖房價起到極其重要的作用。有媒體稱，曲靖房地產市場有七成是團購團建房，這些房源成為曲靖房地產市場上的主力軍，這也是曲靖房價始終在低位徘徊的主要原因。2010 年之前，特別是2009 年之前，記者對很多在政府部門、企事業單位就職的市民進行采訪，幾乎沒人認為曲靖房價過高、增長過快；省市兩級媒體也以“大城房賤”、“曲靖房價三年不見大漲”、“房地產界的‘局外人’”等不同詞匯描述曲靖房價……
    然而，彈指間，曲靖住宅類商品房均價卻已突破2000 的瓶頸，并迅速跨入3000 元時代。下面一組數據源自記者日前以購房者身份咨詢曲靖部分在售樓盤得來的：
    麒麟區教師小區靠近麒麟區沿江鄉政府所在地，目前仍有不少在售樓房，起價2000 元以上；
    天然居位于曲靖市平安路，在售樓房只有146.7 平米以上戶型，均價約2600 元左右；
    吉象園四期，1 套3 樓的住房約2400 元/ 平米，起價2000 以上；
    位于曲靖卷煙廠斜對面的江東福苑，住宅商品房于今年3 月已銷售一空，銷售均價為2400 元；
    即將開盤的龍城國際（曲靖紡織廠附近），預計四月底開盤，估計均價約3500 元；
    天瑞花園·東城一號位于三江大道與紫云路交匯處，房屋面積在90-180 平米之間，均價約3500 元；
    位于珠江源大道的櫻花佳園，均價約2500 元；
    同樣位于珠江源大道的瑞達麒麟東郡，均價約2900 元；
    世紀濤岸二期單元房，即將開盤，均價不低于3000 元；
    麒麟嘉城，房屋面積在80-124 平米不等，均價約3500 元；
    位于麒麟西路的人和苑，開盤價3700；
    在咨詢中，距離市中心最遠的麒麟區教師小區、吉象園四期，都報出2000 以上的售價，距離稍遠的天然居，售價接近3000，更何況區位優勢明顯的麒麟嘉城、龍城國際等。

5000 元時代，獨孤求敗
    數據是蒼白的，然而數據又最具說服力。
    面對數據，關于房子、關于房價的話題，引發熱議。熱議最為明顯地體現在網絡上：
    3月11日，于新浪樂居論壇上，某網友發表了“龍澤園開盤，會帶動曲靖城區房價均價新高度？ 3700 元的價格，將把曲靖房價帶入三千時代”的帖子，十余人跟帖。回帖的網友中，有驚訝者，亦有淡然者；有人歡喜，亦有人憂愁。驚訝者回復，“房價真是3700 了嗎”，淡然者回復，“曲靖市中心房價早突破4000，直逼5000，而東方明城更有望進入6000 時代”；歡喜者回復，“房價普漲，房主同慶”，回復“曲靖房價只不過是北京的十分之一，還是曲靖好”，憂愁者如樓主一般，擔心房價持續上漲。
    數據和言論似乎都給出同樣的答案，就是房價上漲了，這個消息得到多數市民、眾多業內人士的肯定。然而，這個消息也讓很多即將購房的市民無所適從。是當機立斷，立即購房，卻擔心房價下跌；倘若繼續觀望，又怕房價持續上漲，到時追悔莫及。多高的價位，多大的數據，才能真正反映出目前乃至未來曲靖的房價，誰都難以預料，正如之前誰也沒想到從1000 到2000，需要將近10 年的漫長過度；正如之前，又有多少市民想過，2010 年房交會過后，曲靖房價開始較之前比較明顯的上漲；正如之前，誰也沒想過，3000 已經如此迫近，更有住宅商品房最高售價于今年年初就直奔5000 的個案？
    今年1 月8 日，位于阿詩瑪天橋附近的華盛國際開盤，開盤創下曲靖住宅商品房最高價，起價達4800/ 平米，最高價達5080/ 平米。就是這樣的高價，僅開盤兩個多小時，現有房源竟罄售一空，創造了“日光盤”的奇跡。對習慣了低價房的曲靖人而言，很多人不禁感嘆，曲靖房價還低嗎？禁不住發出疑問，誰推高了曲靖的房價？
    采訪中，有人認為是物價的持續上漲，各種原材料的上漲、土地價格的上漲引發了房價的上漲；也有人認為，是一些城市核心地區的精品樓盤高價定位，帶動全市的房價上漲；還有人說，雖然曲靖的房價在短時間內有了大幅上漲，然而于昆明相比，曲靖房價還是處于低位，使限購令下的許多昆明人以及一些外來人口爭相到曲靖購房，這些外來消費者一定程度也助推了曲靖房價的上漲。也有人認為，核心城區房價突破5000，甚至6000，是可以接受的。
    6000 元，也許一切皆有可能。

6000 元時代，何時來臨
    如果真突破6000，到底多少消費者能夠接受？談到這個問題，曲靖城區某地產項目經理朱濤說，“大家沒必要驚慌，總的來說房價并不算高，突破4000甚至5000 的房子，畢竟是少數，不具備代表性”。朱濤說，曲靖的房價，十余年來雖然漲幅不大，但也出現兩次相對明顯的上漲幅度。第一次明顯上漲出現在2004 年，當時云電陽光以每平米高出市場價約400 元的價格高調
問世，之后迅速帶動了整個曲靖房價的上漲，當時整體上漲幅度約300 元左右；第二次明顯上漲，源自去年年底和今年年初，主要的帶動因素來自華盛國際的開盤。
    朱濤說，4800 元的開盤價，對曲靖房價而言，可說石破天驚，此前別說是4800，接近5000，而最高價一直尚未突破4000。這個拉動作用肯定不小，近幾個月，無論市中心還是城郊地區，樓價均出現一個較大的上漲過程，平均漲幅大約在400-500 左右。但是，這兩次明顯的上漲都有一個共同的特點，就是低價房已持續了很長時間，這個上漲是經過很長時間的市場蓄積的結果。
    采訪中，另外有業內人士也表示，5000 元的房價，在曲靖不具代表性，只是個案。對目前的曲靖而言，5000 的房子，似乎有獨孤求敗的味道。阿詩瑪天橋附近的樓盤能賣到5000，是因為無可復制的區位優勢。誠如開發商打出的廣告，華盛國際，居阿詩瑪之上，俯瞰一城繁華。
    說到個案，采訪中，熟悉曲靖地產行業的市民陳先生也預測，到今年年底、最遲明年年初，曲靖部分樓盤的商品住宅房最高價有望突破6000/ 平米，而最有可能突破6000 開盤價的可能是東方明珠城和位于水務賓館背后的樓盤。屆時，有可能引發新的地產上漲。
    “一平米突破6000，誰會買得起？”月薪4000 元左右，在這個三線城市尚算可觀的俊文聽聞后，吃驚不小。俊文始終認為，未來曲靖房價大漲的可能不大，“脫離曲靖消費能力的樓房終究會‘有價無市’”。
    房地產從來都是一個對立雙方觀點如此背離的市場，既得利益者向左，無房者向右。
    而這在房價走勢似乎并不明朗的曲靖，這種對立顯現得就更為淋漓盡致——樂觀與失望并行，執著與彷徨交錯。（