[熱點] 2006年房地產調控政策回顧（下）

云南房網2006年12月11日 16:40

國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知
國稅發[2006]108號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅�。ㄗ灾螀^、直轄市）財政廳（局），青島、寧波、廈門市財政局：?
《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。之后，根據我國經濟形勢發展需要，《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）對個人轉讓住房的個人所得稅應納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關問題做了具體規定。目前，在征收個人轉讓住房的個人所得稅中，各地又反映出一些需要進一步明確的問題。為完善制度，加強征管，根據個人所得稅法和稅收征收管理法的有關規定精神，現就有關問題通知如下：
一、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。?
二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。?
（一）房屋原值具體為：?
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。?
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。?
3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。?
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。?
已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。?
經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。?
5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關規定，其原值分別為：?
（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；?
（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；?
（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；?
（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。?
（二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。?
（三）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。?
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：?
（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；?
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復扣除裝修費用。?
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。?
3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。?
本條規定自2006年8月1日起執行。?
三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。?
四、各級稅務機關要嚴格執行《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕82號）和《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發〔2005〕156號）的規定。為方便出售住房的個人依法履行納稅義務，加強稅收征管，主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。?
五、各級稅務機關要認真落實有關住房轉讓個人所得稅優惠政策。按照《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規定，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執行上述優惠政策，確保維護納稅人的合法權益。?
六、各級稅務機關要做好住房轉讓的個人所得稅納稅保證金收取、退還和有關管理工作。要按照《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）和《國家稅務總局財政部中國人民銀行關于印發〈稅務代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》（國稅發〔2005〕181號）要求，按規定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時辦理。?
七、各級稅務機關要認真宣傳和落實有關稅收政策，維護納稅人的各項合法權益。一是要持續、廣泛地宣傳個人所得稅法及有關稅收政策，加強對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個人所得稅的納稅輔導；二是要加強與房地產管理部門、中介機構的協調、溝通，充分發揮中介機構協稅護稅作用，促使其協助納稅人準確計算稅款；三是嚴格執行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應報送的有關資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個人住房交易所得，要及時辦理減免稅審批手續。

國家稅務總局
二○○六年七月十八日 國家外匯管理局建設部關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知 2006年9月1日國家外匯管理局各省、自治區、直轄市分局、外匯管理部，深圳、大連、青島、廈門、寧波市分局；各省、自治區建設廳，直轄市房地局（建委）；各中資外匯指定銀行總行：?
為落實建設部等六部委發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房［2006］171號），促進房地產市場健康發展，現就規范房地產市場外資準入和管理所涉及的外匯管理事宜通知如下：?
一、境外機構在境內設立的分支、代表機構（以下簡稱“境內分支、代表機構”）在注冊登記地購買符合實際需要的自用商品房應按以下規定辦理：?
（一）從境外匯入購房款的，應持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后直接劃入房地產開發企業的人民幣賬戶：?
1、商品房銷售合同或預售合同；?
2、境內分支、代表機構獲準設立的批準文件和有效登記證明；
3、房地產主管部門出具的該境內分支、代表機構在注冊登記地購房的商品房預售合同登記備案等相關證明；?
4、所購商品房符合實需自用原則的書面承諾。?
房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留境內分支、代表機構境外匯入的購房款。?
（二）從境內外匯賬戶支付購房款的，應持本條第（一）款規定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房結匯資金直接劃入房地產開發企業人民幣賬戶。境內代表機構經常項目賬戶資金不得結匯購買境內商品房。?
二、在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房，并按以下規定辦理：?
（一）從境外匯入購房款的，應持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶：?
1、商品房銷售合同或預售合同；?
2、有效護照等身份證明；?
3、一年期以上的境內有效勞動雇傭合同或學籍證明；?
4、房地產主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。
房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。
（二）從境內外匯賬戶支付購房款的，應持本條第（一）款規定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房結匯資金直接劃入房地產開發企業人民幣賬戶。
三、港澳臺居民和華僑因生活需要，可在境內購買一定面積的自住商品房，并按以下規定辦理：
（一）從境外匯入購房款的，應持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產開發企業的人民幣賬戶：
1、商品房銷售合同或預售合同；
2、《港澳居民往來內地通行證》等有效身份證明；
3、房地產主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。
房地產開發企業的經常項目外匯賬戶不得保留港澳臺居民和華僑境外匯入的購房款。
（二）從境內外匯賬戶支付購房款的，應持本條第（一）款規定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房結匯資金直接劃入房地產開發企業人民幣賬戶。
四、境內分支、代表機構和境外個人因故不能完成商品房交易的，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，應持以下文件向原結匯外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶：
1、申請書（包括沒有完成商品房交易的原因說明）；
2、原結匯憑證；
3、房地產開發企業與境內分支、代表機構或境外個人解除商品房買賣合同的證明文件；
4、房地產主管部門出具的境內分支、代表機構或境外個人取消購買商品房的相關證明。
五、境內分支、代表機構和境外個人轉讓所購境內商品房取得的人民幣資金，經商品房所在地國家外匯管理局分支局、外匯管理部（以下簡稱“外匯局”）審核確認以下文件后，方可購匯匯出：
（一）購匯申請書；
（二）商品房轉讓合同；
（三）房屋權屬轉讓的完稅證明文件。
六、外商投資房地產企業注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核準。
七、境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。
外商投資房地產企業的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業外匯登記或登記變更。
八、境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發和經營。
九、外匯指定銀行應當按照本通知的規定，嚴格審核和辦理境內分支、代表機構和境外個人買賣境內商品房的外匯收支和匯兌業務。
外匯指定銀行應按月匯總境內分支、代表機構和境外個人購買境內商品房的外匯收支和匯兌情況，并于每月10日前，將上月情況按照附表一格式報送所在地外匯局。
十、外匯局應加強對境內分支、代表機構和境外個人買賣商品房外匯收支以及匯兌的統計監測和監督管理，并加強與當地房地產主管部門的聯系和溝通。每月15日前，將轄區內上月有關統計數據按照附表二的格式匯總后，上報國家外匯管理局。如發現異常、違規情況，應及時進行調查并報告。
房地產主管部門應嚴格商品房預售合同登記備案制度。同時，要加強部門間的協作配合，建立健全房地產外資交易信息共享、情況通報機制。
十一、外匯指定銀行、境內分支、代表機構和境外個人違反本通知規定的，外匯局應根據《中華人民共和國外匯管理條例》及相關規定進行處罰。
房地產主管部門要認真貫徹執行有關法律、法規和政策，建立健全對房地產交易環節違法違紀行為的監督和懲戒機制，嚴肅查處房地產交易環節的違法違紀行為。
十二、本通知自發布之日起實施。其他以前規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。本《通知》生效前，境內分支、代表機構和境外個人已簽訂商品房買賣合同的，轉讓商品房涉及的匯兌事宜仍按原規定辦理。
各分局、外匯管理部收到本通知后，應及時轉發所轄中心支局和外資銀行；各省、自治區建設廳，直轄市房地局（建委）收到本通知后，應及時轉發所轄房地產主管部門;各外匯指定銀行收到本通知后，應盡快轉發所屬分支機構。 國務院關于加強土地調控有關問題的通知
國發〔2006〕31號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
黨中央、國務院高度重視土地管理和調控。2004年印發的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號），在嚴格土地執法、加強規劃管理、保障農民權益、促進集約用地、健全責任制度等方面，作出了全面系統的規定。各地區、各部門采取措施，積極落實，取得了初步成效。但是，當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新動向、新問題，建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，嚴把土地“閘門”任務仍然十分艱巨。為進一步貫徹落實科學發展觀，保證經濟社會可持續發展，必須采取更嚴格的管理措施，切實加強土地調控�，F就有關問題通知如下：
一、進一步明確土地管理和耕地保護的責任
地方各級人民政府主要負責人應對本行政區域內耕地保有量和基本農田保護面積、土地利用總體規劃和年度計劃執行情況負總責。將新增建設用地控制指標（包括占用農用地和未利用地）納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設用地面積，作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依據；實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標。國土資源部要加強對各地實際建設用地和土地征收情況的核查。
按照權責一致的原則，調整城市建設用地審批方式。在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，依法由國務院分批次審批的農用地轉用和土地征收，調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經國土資源部審核，報國務院批準后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。
嚴格實行問責制。對本行政區域內發生土地違法違規案件造成嚴重后果的，對土地違法違規行為不制止、不組織查處的，對土地違法違規問題隱瞞不報、壓案不查的，應當追究有關地方人民政府負責人的領導責任。監察部、國土資源部要抓緊完善土地違法違規領導責任追究辦法。
二、切實保障被征地農民的長遠生計
征地補償安置必須以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。各地要認真落實國辦發〔2006〕29號文件的規定，做好被征地農民就業培訓和社會保障工作。被征地農民的社會保障費用，按有關規定納入征地補償安置費用，不足部分由當地政府從國有土地有償使用收入中解決。社會保障費用不落實的不得批準征地。
三、規范土地出讓收支管理
國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。土地出讓總價款必須首先按規定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農民社會保障所需資金的不足，其余資金應逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重，以及用于廉租住房建設和完善國有土地使用功能的配套設施建設。
四、調整建設用地有關稅費政策
提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準。新增建設用地土地有償使用費繳納范圍，以當地實際新增建設用地面積為準。新增建設用地土地有償使用費專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發。對違規減免和欠繳的新增建設用地土地有償使用費，要進行清理，限期追繳。其中，國發〔2004〕28號文件下發后減免和欠繳的，要在今年年底前全額清繳；逾期未繳的，暫不辦理用地審批。財政部會同國土資源部要抓緊制訂新增建設用地土地有償使用費繳納標準和適時調整的具體辦法，并進一步改進和完善新增建設用地土地有償使用費的分配使用管理。
提高城鎮土地使用稅和耕地占用稅征收標準，財政部、稅務總局會同國土資源部、法制辦要抓緊制訂具體辦法。財稅部門要加強稅收征管，嚴格控制減免稅。
五、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度
國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。低于最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。
六、禁止擅自將農用地轉為建設用地
農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農用地轉用審批手續。禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內。未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，要依法追究有關人員的法律責任。
七、強化對土地管理行為的監督檢查
國家土地督察機構要認真履行國務院賦予的職責，加強對地方人民政府土地管理行為的監督檢查。對監督檢查中發現的違法違規問題，要及時提出糾正或整改意見。對糾正整改不力的，依照有關規定責令限期糾正整改。糾正整改期間，暫停該地區農用地轉用和土地征收。
國土資源管理部門及其工作人員要嚴格執行國家土地管理的法律法規和方針政策，依法行政，對土地利用情況的真實性和合法性負責。凡玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、不執行和不遵守土地管理法律法規的，依照有關法律法規追究有關領導和人員的責任。
八、嚴肅懲處土地違法違規行為
國家機關工作人員非法批準征收、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，觸犯刑律的，依法追究刑事責任。對不執行國家土地調控政策、超計劃批地用地、未按期繳納新增建設用地土地有償使用費及其他規定稅費、未按期足額支付征地補償安置費而征占土地，以及通過調整土地利用總體規劃擅自改變基本農田位置，以規避建設占用基本農田應依法上報國務院審批的，要追究有關人員的行政責任。
完善土地違法案件的查處協調機制，加大對土地違法違規行為的查處力度。監察部要會同國土資源部等有關部門，在近期集中開展一次以查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出讓國有土地使用權等行為為重點的專項行動。對重大土地違法違規案件要公開處理，涉嫌犯罪的，要移送司法機關依法追究刑事責任。
各地區、各部門要以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，充分認識實行最嚴格土地管理制度的重要性，認真貫徹、堅決執行中央關于加強土地調控的各項措施。各地區要結合執行本通知，對國發〔2004〕28號文件實施以來的土地管理和利用情況進行全面自查，對清查出的土地違法違規行為必須嚴肅處理。發展改革委、監察部、財政部、勞動保障部、國土資源部、建設部、農業部、人民銀行、稅務總局、統計局、法制辦等部門要各司其職、密切配合，盡快制定本通知實施的配套文件，共同做好加強土地調控的各項工作。國土資源部要會同監察部等有關部門做好對本通知貫徹執行情況的監督檢查。各地區、各部門要在2006年年底前將貫徹執行本通知的情況向國務院報告。

國務院
二○○六年八月三十一日 國務院關于加強土地調控有關問題的通知解讀
黨中央、國務院高度重視土地管理工作。黨的十六屆五中全會關于“十一五”規劃的建議、國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要，都對加強土地管理工作提出了明確要求。中央把國土資源部門作為宏觀管理部門，強調要積極運用土地政策參與宏觀調控，管住管好“地根”，并作出了改革省以下國土資源管理體制的重大決策。國務院在部署開展土地市場治理整頓的基礎上，于２００４年１０月作出了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，今年又下發了《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》。針對當前經濟運行和土地管理中存在的突出矛盾和問題，國務院專門召開會議，研究加強土地調控工作，最近下發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，以下簡稱《通知》）。《通知》是新時期加強土地管理和調控工作的又一個重要文件，為土地管理工作進一步指明了方向。近年來，在黨中央、國務院的正確領導下，在有關部門和地方黨委、政府的大力支持下，國土資源系統堅持以科學發展觀為統領，按照“保護資源、保障發展、維護權益、服務社會”的總體思路，堅持“依法依規、從嚴從緊、有保有壓、節約集約”的基本原則，土地管理各項工作取得了顯著成效。運用土地政策積極參與宏觀調控，促進了國民經濟平穩較快發展；強化土地規劃計劃管理，耕地保護特別是基本農田保護工作取得了新的成效；重視解決農村征地中的突出問題，有效維護了群眾的合法權益；深化土地有償使用制度改革，市場配置資源的基礎性作用進一步發揮；大力推進節約集約用地，土地利用水平得到提高；全面推進依法行政，治理整頓土地市場成效明顯；實施“金土工程”和“科技興地”戰略，基礎業務建設進一步加強；深入開展“完善體制、提高素質”活動，深化國土資源管理體制改革，干部隊伍素質得到提升。國土資源管理工作的形勢很好，國土資源部門面臨新的發展機遇。但我們也清醒地看到，在前進的道路上還有不少困難和問題，并且土地管理面臨的矛盾和問題，具有長期性、艱巨性和復雜性。當前，在宏觀層面表現突出的許多現實問題，如固定資產投資增長過快，經濟增長中的資源過度消耗等問題，正在給整個經濟社會發展帶來深刻影響。就土地管理工作而言，中央提出的嚴而又嚴的土地管理制度還沒有得到真正落實，土地在宏觀調控中的“閘門”作用在一些地方未能充分發揮。治理整頓取得的成效還是初步的、階段性的。建設用地過度擴張的動因依然存在，違法違規用地、濫占耕地的現象今年又凸現出來。具體表現在：一是一些地方違法用地嚴重，在規劃計劃之外擴大建設用地規模。主要方式是“以租代征”或以“農村集體土地流轉”為名，擅自將農用地轉為建設用地，影響了調控的實際效果。二是，競相壓低地價甚至以零地價出讓工業用地，造成工業用地過度擴張、重復建設，影響了區域協調發展。三是，保證被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，在有些地方未能有效落實，加上土地出讓收支不夠透明，使用不盡合理，影響了社會穩定。四是，土地執法難的問題仍然比較突出，“因公”違法調查難、處理難、處理人更難的局面沒有明顯改觀，影響了土地法律法規的有效實施。產生上述問題的原因是多方面的，有認識不到位的問題，有機制不健全、執法不嚴格的問題，但最主要的還是利益驅動的結果，歸根結底是科學發展觀還沒有得到真正貫徹落實。對土地管理工作，我們必須要有清醒的認識，既要看到成就，認清越來越好的形勢，進一步堅定信心做好工作；又要看到問題，認清面臨的嚴峻形勢，進一步采取措施切實加以解決。在我們這樣一個人多地少的大國，加強土地管理，嚴格保護耕地，推進土地節約集約利用，始終是現代化建設中的一個全局性、長遠性、戰略性的問題。我們必須本著對人民負責、對民族負責、對歷史負責的精神，站在現代化建設全局的高度，充分認識加強土地管理和調控工作的重要性和緊迫性，增強責任感和使命感，堅持實行最嚴格的土地管理制度，努力走出一條適合我國國情的節地型發展道路。《通知》起草的指導原則是什么？針對當前土地管理和調控中存在的突出問題，國務院領導同志高度重視，要求國土資源部抓緊商有關部委提出政策意見，并親自進行多次專題調研，多次召集會議，專題研究文件起草工作。據此，國土資源部進行了認真研究，商有關部門起草了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》。《通知》起草堅持以全面落實科學發展觀為指導，按照促進經濟增長方式轉變和經濟結構優化的要求，保證中央宏觀調控政策的有效實施，著重從利益機制和法制方面解決當前土地調控中的突出問題。起草過程中把握了以下兩條原則：一是，注重措施的及時有效。從當前宏觀調控的實際需要出發，《通知》提出的措施必須是馬上可以實施的，既要體現未來改革的方向，更要突出強調迅即有效，具有可操作性。二是，突出措施的針對性�！锻ㄖ吩凇蛾P于深化改革嚴格土地管理的決定》的基礎上，針對土地調控中的突出問題，提出進一步深化改革的具體措施，力求消除建設用地過度擴張的經濟動因，堅決懲處土地違法行為。按照上述原則，《通知》著重從調整利益機制、完善責任制度和健全法律機制方面，提出了針對性措施。７月２４日，胡錦濤總書記主持召開中央政治局會議研究當前的經濟形勢，明確了加強土地調控的原則和措施。７月２５日，溫家寶總理主持召開國務院第１４５次常務會議，審議并原則通過了《通知》。８月１３日至１４日，國務院還專門召開全國土地調控工作座談會，研究完善和貫徹落實加強土地調控的政策措施，曾培炎副總理到會并作重要講話，對落實《通知》精神提出了明確具體的要求。如何進一步強化地方政府土地管理的責任？建立和完善耕地保護和土地管理的責任制度，是《關于深化改革嚴格土地管理的決定》的一項重要內容，文件明確規定，保護和合理利用土地的責任在地方各級人民政府，省、自治區、直轄市人民政府應負主要責任。地方各級人民政府要以土地利用總體規劃確定的本行政區域內的耕地保有量和基本農田保護面積負責，政府主要領導是第一責任人。要建立耕地保護責任的考核體系，嚴格土地管理責任追究制。為了貫徹落實《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，建立省級政府耕地保護目標責任制度，切實加強耕地保護工作，依據《土地管理法》和《基本農田保護條例》的規定，國務院辦公廳于２００５年印發了《省級政府耕地保護責任目標考核辦法》，進一步明確各省、自治區、直轄市人民政府應對《全國土地利用總體規劃綱要》確定的本行政區域內的耕地保有量和基本農田保護面積負責，省長、主席、市長為第一責任人。在此基礎上，《通知》按照責權一致的原則，進一步完善了責任制度，強化了地方政府土地管理的責任。一是，完善了責任內容。地方各級政府主要負責人要對本行政區域內的土地管理和耕地保護負總責，不僅要對審批的用地負責，而且要對所有實際發生的用地負責。二是，嚴格實行問責制。對于轄區內發生土地違法案件造成嚴重后果等情形的，要追究有關地方政府負責人的領導責任。三是，明確了考核依據。將新增建設用地控制指標（包括占用農用地和未利用地）納入土地利用年度計劃。土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核，以實際耕地保有量和新增建設用地面積為依據。實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標。同時，按照權責一致的原則，調整了審批方式，簡化了審批程序，也強化了地方的責任。 土地利用計劃管理上有哪些變化？ 為進一步落實土地管理和耕地保護的責任制，《通知》明確“將新增建設用地控制指標（包括占用農用地和未利用地）納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設用地面積，作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依據”。同時，強調“實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標�！边@是土地利用計劃管理的又一重大改革，具體體現在以下幾個方面：一是，計劃管理的思路和觀念發生了轉變。土地利用計劃指標已經作為所有實際發生用地的控制指標，而不只是作為控制用地審批的依據，從而實現對所有用地的計劃控制，以扭轉只管住審批“閘門”，而審批以外的超計劃用地大量存在的局面。二是，土地利用計劃指標體系逐步完善。土地利用計劃的職能從單一服務于土地資源特別是耕地的保護，逐步轉向同時服務于綜合的宏觀調控，為此，在現有計劃指標基礎上，補充了“新增建設用地控制指標”，除農用地（包括耕地、林地等）轉用外，將非農建設占用未利用地，統一納入計劃管理，以實現對各地年度新增建設用地的總量控制，增強土地計劃的整體調控作用。三是，計劃執行的監管和考核得到進一步強化。一方面，要加強土地統計監測，采用現代技術手段加強對土地規劃和土地計劃執行情況的監管，及時、準確掌握實際耕地保有量和新增建設用地面積；另一方面，將各地新增建設用地面積，作為土地利用年度計劃考核的依據。對實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標。下一步，將根據《通知》要求，進一步明確計劃管理改革的具體操作措施，抓緊修訂《土地利用計劃管理辦法》，確保加強土地調控政策的有效實施。如何理解城市建設用地分批次審批方式的調整？《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定，保護和合理利用土地的責任在地方各級人民政府，省、自治區、直轄市人民政府應負主要責任。在確保嚴格實施土地利用總體規劃，不突破土地利用年度計劃的前提下，省、自治區、直轄市人民政府可以統籌本行政區域內的用地安排。為此，《通知》調整了原來由國務院分批次批準的城市農用地轉用和土地征收的審批方式，將過去的分批次報國務院審批改為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經國土資源部審核，報國務院批準后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。但城市建設涉及占用基本農田的，仍需報國務院批準。對于城市建設用地規模范圍外的單獨選址項目，仍按原有規定執行。作這樣的調整，主要考慮：一是有利于省級人民政府統籌本行政區域內的用地安排，使省級人民政府能真正對本行政區域內的耕地保有量、基本農田保護面積、土地利用總體規劃和土地利用年度計劃執行情況負起責任來，有利于明確省級人民政府的責任。二是按照權責一致原則，在明確省級人民政府責任的同時，賦予其相應的權力，有利于發揮省級人民政府在省域范圍內，調劑、統籌土地利用的職能。三是可以簡化審批環節，提高行政效率。四是有利于轉變政府職能，使中央部門能夠投入更多的精力到事后監管上，加強和改善對建設用地的宏觀調控。下一步，國土資源部將根據《通知》的要求，對建設用地審批辦法進行相應修改。為什么要嚴格實行問責制？多年來，土地違法量大面廣的問題，特別是地方政府土地違法的問題一直未能有效解決。其中一個重要原因，就是現行的責任追究制度中缺少有效的政府領導問責制度。由于土地違法多為“因公違法”，政府領導往往主觀上狠不起來，管理上“松”，查處上“軟”，一定程度上縱容了土地違法違規行為的發生。由于多方面的原因，在具體執法實踐中往往難以追究到政府領導，特別是政府主要領導的法律責任。為此，《通知》明確要求，要“嚴格實行問責制”。對政府土地管理工作實行問責制是國家加強土地管理的重要舉措，其目的在于通過建立有效的責任約束機制，限制和規范政府權力和政府工作人員行為，將政府土地管理和耕地保護的責任落到實處，保證經濟社會可持續發展�！锻ㄖ愤€對哪些問題需要向政府問責進行了明確。根據《通知》精神，問責主要是對地方政府負責人的土地違法違規領導責任進行追究�！锻ㄖ访鞔_了三種需要追究政府領導責任的情形：一是對轄區內發生土地違法違規案件造成嚴重后果的；二是對土地違法違規行為不制止、不組織查處的；三是對土地違法違規問題隱瞞不報、壓案不查的。為保證把國家關于實行問責制的要求落到實處，《通知》要求監察部、國土資源部要抓緊完善土地違法違規領導責任追究辦法。 國務院辦公廳轉發發展改革委等部門關于加強固定資產投資調控從嚴控制新開工項目意見的通知
國辦發〔2006〕44號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
發展改革委、國土資源部、銀監會《關于加強固定資產投資調控從嚴控制新開工項目的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

國務院辦公廳
二○○六年六月十三日 關于加強固定資產投資調控從嚴控制新開工項目的意見

發展改革委國土資源部銀監會今年以來，國民經濟繼續保持平穩較快增長，經濟效益進一步提高，總體形勢良好。但是，當前經濟運行中的一些矛盾和問題還比較突出，必須引起高度重視。特別是新開工項目數量多、規模大，固定資產投資增長過快，投資反彈壓力加大。1-5月，全國新開工項目6.7萬個，同比增加1.1萬個；新開工項目計劃總投資2.6萬億元，同比增長23.6%；城鎮固定資產投資2.5萬億元，同比增長30.3%，增幅提高3.9個百分點。這種狀況任其發展下去，勢必加劇相關行業的產能過剩，加大金融風險，增加資源環境承載壓力，影響經濟結構調整和增長方式轉變。為保持經濟持續平穩增長，提高經濟運行的質量和效益，必須采取有力措施，加強固定資產投資調控，從嚴控制新開工項目，遏制固定資產投資過快增長的勢頭。為此，提出如下意見：
一、全面清理新開工項目
各地區要從是否符合國家行業規劃、產業政策、項目審核程序、用地政策、用地標準、環境保護、安全生產等方面，對今年以來的新開工項目在自查基礎上進行全面清理。對不符合上述市場準入條件以及有關法律和政策規定的新開工項目，要認真進行整改，該停止建設的要停止建設。對清理工作搞形式、走過場的地方，一經發現，追究領導和相關人員責任。發展改革委要會同有關部門做好組織實施工作，加強對各地區清理工作的跟蹤指導。
二、嚴格審查各類擬建項目
對各類擬建項目，各級發展改革部門要按照國家產業政策、發展建設規劃和市場準入標準嚴格審查，嚴格執行項目審批、核準、備案等程序；國土資源、環境保護等部門要按照土地管理、環境影響評價等規定從嚴把關。對不符合產業政策、發展規劃、城鄉規劃、環境標準和要求等市場準入條件及建設程序的擬建項目，土地管理部門不得批準用地，銀行不得提供貸款，發展改革、城市規劃、建設、環保和安全監管等部門不得辦理相關手續。不符合法律和政策規定、未履行完必要程序的項目，一律不得開工建設。國務院有關部門要加強對各地區執行產業政策、發展規劃、市場準入標準和建設程序的監督檢查，對執行不力的地區要予以通報批評。
三、進一步改進和完善土地管理
嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃，嚴格新增建設用地審批管理，控制好供地總量，掌握好供地節奏，優先保證重點建設項目以及加強經濟和社會發展薄弱環節建設項目用地。對投資和新開工項目增長過快的地區，要適度控制土地審批進度。地方各級土地管理部門要加強對利用灘涂、鹽場、荒地等進行投資建設的管理，防止過度、無序開發。國土資源部要加強土地督察，堅決查處違法和違規用地，嚴禁建設用地“以租代征”；抓緊研究制訂開發利用灘涂、廢棄曬鹽場、荒地、宅基地等土地的管理辦法。對超額使用農用地轉建設用地年度計劃的地區，要采取必要措施予以糾正，并相應扣減下年度農用地轉用計劃。
四、從嚴控制基本建設貸款投放
各地區、各有關部門要按照發展改革委、財政部、建設部、人民銀行、銀監會《關于加強宏觀調控整頓和規范各類打捆貸款的通知》（銀監發〔2006〕27號）要求，抓緊做好對銀行各類打捆貸款的整頓和規范工作。商業銀行和政策性銀行審查和發放項目貸款要依法從嚴審核，注意防范風險。人民銀行和銀監會要加強指導，督促有關銀行控制中長期貸款總量和投放節奏，著力調整貸款結構。銀監會要加強風險提示，嚴肅查處各類違法和違規發放貸款的行為，同時督促商業銀行和政策性銀行加強貸后管理，防止貸款企業擅自變更貸款用途以及“短債長用”。
五、嚴格限制產能過剩行業新上項目
各地區、各部門要認真貫徹落實《國務院關于加快推進產能過剩行業結構調整的通知》（國發〔2006〕11號），從嚴控制鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車、水泥、煤炭、電力、紡織等行業新上項目，提高環保、土地、安全、能耗、水耗、質量、技術、規模等方面準入門檻，淘汰落后生產能力，加快推進產能過剩行業結構調整。國務院有關部門要完善統計、監測制度，做好對產能過剩行業運行動態的跟蹤分析，建立定期向社會披露產品供求、產能規模、價格變化等相關信息的制度，引導市場投資。
六、切實規范各類招商引資活動
各地區要采取切實措施，進一步規范各類招商引資活動，不得在投資增長等指標上相互攀比、層層加碼，不得層層分解考核招商引資任務，嚴禁采取或變相采取壓低土地價格、實行不符合規定的稅收優惠政策、降低環保和安全標準等方式招商引資。
各地區、各部門要把科學發展觀真正落實到實際工作中，牢固樹立正確的政績觀，充分認識到加強固定資產投資調控、從嚴控制新上投資項目對于促進經濟平穩較快發展，實現“十一五”開好局、起好步的重要意義，切實把工作的著力點轉到推進經濟結構調整和增長方式轉變上來。地方主要負責同志要把加強固定資產投資調控、從嚴控制新開工項目作為當前一項重要工作親自過問，明確責任，抓好各項政策措施的落實。發展改革委要會同有關部門加強督促檢查，對新上項目和投資增幅排在前幾位的地區、行業認真分析原因，加大檢查力度，有關工作情況及時報國務院。 國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知
國辦發〔2006〕37號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。
房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳
二○○六年五月二十四日 關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見

建設部發展改革委監察部財政部國土資源部
人民銀行稅務總局統計局銀監會去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：
一、切實調整住房供應結構
（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。
（二）明確新建住房結構比例�！笆晃濉睍r期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。
二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用
（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。
三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度
（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。
四、進一步整頓和規范房地產市場秩序
（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。
（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。
（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。
（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
六、完善房地產統計和信息披露制度
（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。
（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理 <國務院關于促進房地產業健康發展的六點意見（“國六條”） 2006年5月17日
(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求 (二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求�？茖W確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。 (三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 (四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。 (五)加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 (六)完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。 關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知 建住房[2005]77號各省、自治區建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：國務院已經批準個人住房抵押貸款證券化試點方案。為配合做好個人住房抵押貸款證券化試點工作，根據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令第98號）的有關規定，現就個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記的條件、程序和時限等問題，通知如下：一、金融機構發放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構作為償還借款擔保，并依法到房地產管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權，隨主債權一同轉讓的，可以申請辦理住房抵押權變更登記。二、有下列情形之一的，可以按照本通知的規定，批量辦理個人住房抵押權變更登記：（一）金融機構與依法設立的信托投資公司或中國銀監會批準的其他機構按照有關規定，以個人住房抵押貸款證券化為目的設立信托時，需要將金融機構發放或持有的個人住房抵押貸款債權及相應的住房抵押權批量轉讓給受托機構的；（二）前述特定目的信托存續期間，金融機構根據合同的約定進行債權回購，或受托機構發生更換的。三、批量辦理個人住房抵押權變更登記的，由個人住房抵押權轉讓人和受讓人共同申請。四、申請批量辦理個人住房抵押權變更登記的，應當提供以下資料：（一）抵押權變更登記申請表；（二）規定了個人住房貸款抵押權轉讓事項的合同或相關協議；（三）經批準的個人住房抵押貸款證券化方案（復印件）；（四）擬轉讓的個人住房抵押權清單和相應的《房屋他項權證》；（五）個人住房抵押權轉讓人和受讓人的營業執照（復印件）。擬轉讓的個人住房抵押權清單應載明抵押房產坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權證號、他項權證號等項目，并加蓋抵押權轉讓雙方當事人的印章。五、申請個人住房抵押權變更登記，資料齊全的，房地產管理部門應當在3日內決定受理，并出具受理通知書；資料不齊全的，房地產管理部門應當及時通知申請人補齊，以申請人補齊資料之日作為受理日。六、房地產管理部門應當對申請人提交的資料進行審核。凡資料齊全、與權屬登記信息一致、抵押物不存在權利限制或權利負擔的，予以登記，即將個人住房抵押權變更的情況逐一記載在房屋權屬登記管理信息系統和紙介質的權屬登記信息的相應記錄中。抵押權以權屬登記信息為準，原則上不再頒發新的《房屋他項權證》。抵押物存在權利限制或權利負擔的，暫不登記，并告知申請人。申請人仍書面要求辦理的，可以辦理；申請人要求替換的，應當允許。個人住房抵押權清單中項目不齊或與權屬登記信息不一致的，不予登記，并在規定時限內書面說明理由。七、個人住房抵押貸款證券化是一項金融創新業務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人做變更處理，其他登記事項不作變更。八、批量辦理個人住房抵押權變更登記，以一份他項權證或一筆抵押登記為一起業務計算，一次受理200起以下的，5個工作日內完成；200起以上的，可適當增加工作日，但最長不得超過15日。九、房地產管理部門要加快房屋權屬登記信息化建設，向社會公眾提供高效、便捷的登記信息查詢服務。各地在執行中有什么具體問題，請及時向我部住宅與房地產業司反映。
中華人民共和國建設部
二○○五年五月十六日 關于規范房地產市場外資準入和管理的意見
建住房[2006]171號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：今年以來，我國房地產領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內購買房地產也比較活躍。為促進房地產市場健康發展，經國務院同意，現就規范房地產市場外資準入和管理提出以下意見：一、規范外商投資房地產市場準入（一）境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。（二）外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。（三）設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批準證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批準證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。（四）外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者并購境內房地產企業，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設（房地產）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。（五）境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。二、加強外商投資企業房地產開發經營管理（六）對投資房地產未取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》的境外投資者，不得進行房地產開發和經營活動。（七）外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。（八）外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。（九）外商投資房地產企業應當遵守房地產有關法律法規和政策規定，嚴格執行土地出讓合同約定及規劃許可批準的期限和條件。有關部門要加強對外商投資房地產企業開發、銷售等經營活動的監管，發現囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規行為的，要根據國辦發[2006]37號文件及其他有關規定嚴肅查處。三、嚴格境外機構和個人購房管理（十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。（十一）符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我方批準的證明，下同）到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。（十二）外匯管理部門要嚴格按照有關規定和本意見的要求審核外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入并結匯；相關房產轉讓所得人民幣資金經合規性審核并確認按規定辦理納稅等手續后，方允許購匯匯出。四、進一步強化和落實監管責任（十三）各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，高度重視當前外資進入房地產市場可能引發的問題，進一步加強領導，落實監管責任。各地不得擅自出臺對外商投資房地產企業的優惠政策，已經出臺的要清理整頓并予以糾正。建設部、商務部、發展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局等有關部門要及時制定有關操作細則，加強對各地落實規范房地產市場外資準入和管理政策的指導和監督檢查，對擅自降低企業注冊資本金和項目資本金比例，以及管理不到位出現其他違法違規行為的，要依法查處。同時，要進一步加大對房地產違規跨境交易和匯兌違法違規行為的查處力度。（十四）完善市場監測分析工作機制。建設部、商務部、統計局、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、外匯局等有關部門要建立健全外資進入房地產市場信息監測系統，完善外資房地產信息網絡。有關部門要加強協調配合，強化對跨境資本流動的監測，盡快實現外資房地產統計數據的信息共享。中華人民共和國建設部
中華人民共和國商務部
中華人民共和國國家發展和改革委員會
中國人民銀行
中華人民共和國國家工商行政管理總局
國家外匯管理局
二○○六年七月十一日 建設部中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知
建住房[2006]8號

各省、自治區建設廳，直轄市房地局（建委），中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會（自治區首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監局，各國有商業銀行、股份制商業銀行：
為了加強房地產抵押估價管理，防范房地產信貸風險，維護房地產抵押當事人的合法權益，根據有關法律法規，現就有關問題通知如下：
一、房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統，為公眾提供便捷的查詢服務。
房屋權屬檔案和有關原始憑證的查閱，按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的有關規定辦理。
二、商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。
房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協議；由房地產估價機構評估的，應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。
房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值，不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值。
三、房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。
四、房地產估價機構的選用，由商業銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優決定。
商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產估價專業知識和技能，不得參與信貸決策。
房地產估價機構的選用辦法由商業銀行制定。
五、商業銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。
六、任何單位和個人不得非法干預房地產抵押估價活動和估價結果。
七、房地產估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行房地產估價規范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務。
八、商業銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況�？梢晕蟹康禺a估價機構定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產抵押價值。
處置抵押房地產前，應當委托房地產估價機構進行評估，了解房地產的市場價值。
九、房地產管理部門要定期對房地產估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和注冊房地產估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。
十、房地產抵押價值評估應當按照《房地產抵押估價指導意見》的要求進行。
十一、違反本通知規定的，由相關部門按照有關規定進行查處，并依法追究有關責任人的責任。
附：《房地產抵押估價指導意見》

中華人民共和國建設部
中國人民銀行
中國銀行業監督管理委員會
二○○六年一月十三日

房地產抵押估價指導意見

第一條為了規范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信貸風險，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及《房地產估價規范》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，制定本意見。
第二條本意見適用于各類房地產抵押估價活動。
第三條本意見所稱房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
第四條房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
本意見所稱抵押房地產，包括擬抵押房地產和已抵押房地產。
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。
第五條房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。
第六條房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。
第七條從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。
第八條委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。
房地產估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。
第九條房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。
第十條房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。
估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。
第十一條法律、法規規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價對象。
第十二條房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區位、實物、權益狀況。
第十三條房地產估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優先受償權利等情況的，房地產抵押相關當事人應當協助。
法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告的附件。
第十四條房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。
內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。
實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。
第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，
不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。
在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。
在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。
在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。
在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。
房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。
第十六條估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：
（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；
（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。
選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算；當地政府沒有規定的，參照類似房地產已繳納的標準估算。
第十七條評估在建工程的抵押價值時，在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額。
第十八條房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。
第十九條房地產估價師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產抵押估價業務的具體情況，在估價報告中合理且有依據地明確相關假設和限制條件。
已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產生的影響。
第二十條房地產抵押估價報告應當包含估價的依據、原則、方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。
第二十一條房地產抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，以及房地產估價師知悉的各項法定優先受償款。
第二十二條房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：
（一）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；
（二）在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；
（三）合理使用評估價值；
（四）定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。
第二十三條房地產抵押估價應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。
在評估續貸房地產的抵押價值時，應當對房地產市場已經發生的變化予以充分考慮和說明。
第二十四條房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。
變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產
轉換為現金的可能性。
變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。
第二十五條在處置房地產時，應當評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由。
第二十六條估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。
超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。
第二十七條房地產抵押估價報告的名稱，應當為“房地產抵押估價報告”，由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。
第二十八條在房地產抵押估價活動中，本意見未作規定的事宜，應當按照《房地產估價規范》執行。
第二十九條本意見由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。
第三十條本意見自2006年3月1日起施行。 關于落實新建住房結構比例要求的若干意見
建住房[2006]165號各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地局、規劃局（委）：為貫徹《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），切實調整住房供應結構，現就落實新建住房結構比例要求提出如下意見，各地要認真貫徹執行。一、明確新建住房結構比例各地要根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區位布局，統籌落實新建住房結構比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。各地應根據當地住房調查的實際狀況以及土地、能源、水資源和環境等綜合承載能力，分析住房需求，制定住房建設規劃，合理確定當地新建商品住房總面積的套型結構比例。城市規劃主管部門要會同建設、房地產主管部門將住房建設規劃納入當地國民經濟和社會發展中長期規劃和近期建設規劃，按資源節約型和環境友好型城鎮建設的總體要求，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經濟適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結構比例分解到具體區域。城市規劃主管部門要依法組織完善控制性詳細規劃編制工作，首先應當對擬新建或改造住房建設項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標，指標的確定必須符合住房建設規劃關于住房套型結構比例的規定；依據控制性詳細規劃，出具套型結構比例和容積率、建筑高度、綠地率等規劃設計條件，并作為土地出讓前置條件，落實到新開工商品住房項目。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。經濟適用住房建設要嚴格執行

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